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不良資產之盡職調查

不良掘金蛙 不良掘金蛙
2021-07-19 14:25 3339 0 0
盡職調查是整個不良資產收購和處置流程中最重要的環節之一。完善盡職調查不僅是不良資產,可以說是金融行業里都是非常重要的一環。

作者:不良掘金蛙

來源:不良掘金蛙(ID:buliangjuejinwa002)

盡職調查是整個不良資產收購和處置流程中最重要的環節之一。可以說對資產包的處置具有決定性,所以一定要仔細。

01 準備工作

打印或者整理出來,每一戶抵押物的基本信息和情況,以便現場勘查或者詢問。最好把房產證信息摘錄或者打印出來。提前針對不同的抵押物,需要注意詢問和查看的問題匯總清單,防止現場遺忘。

02 跟隨出包方

前面說過一般出包方會帶領大家一起走訪一遍,時間會很短。一定要做好下面幾件事:第一標記位置,現在手機都很方便,地圖收藏一下;第二詢問清楚哪些是自己的抵押物,哪些不是。不是說目之所及都是抵押物,否則您自己回頭來找可就麻煩了,這個時候打印好的房產權屬信息就用上了,一一核對,別怕麻煩;第三如果能遇到當事人,提前做好的問題可以直接問,遇不到就問銀行的信貸人員。如果沒有問題也要留一個人仔細聽,指不定哪話就是有用的。

剩下的就需要自己詳細去查看了,

03 居住類用房

a.抵押物成新度、所在樓層、面積、格局等房屋基本情況;

b.抵押物所在地公共交通便捷度,據最近地鐵口的距離,公交線路有哪些;

c.抵押物周邊生活配套設施是否齊全,包括超市、醫院、學校、幼兒園、市場等;

d.抵押物所在小區環境、綠化及物業管理水平、建筑密度、是否已經完工、裝修情況;

e.抵押物的實際占用情況,是空置、自住還是出租,若租賃,則向承租人了解租期、租金、出租人等情況,了解其購買意向;重點關注該租賃是在抵押前還是抵押之后;若自住,則關注常住人口狀況,是否有老弱病殘等影響日后處置的情形;

f.與小區周邊中介,小區物業、租售中心、業主、租戶洽談,了解同樓盤住宅的二手市場價與租賃市場價。

04 商業(商服和辦公類)

a.了解抵押物所服務的人群、人口聚集度及所能夠承受的租金水平,包括住宅密集度,居住人口消費水平等;

b.商鋪本身所處地段、交通便捷度和業態定位,是否位于人流聚集處和顯眼位置,如道路交叉口、地鐵口、小區門口等,其業態是社區配套還是偏高端品牌店以此判斷大致市場租金水平;

c.與中介、承及周邊店主了解附近店鋪實際租金情況,盡調者實地走訪商圈感受商業氛圍;

d.是否有相關利好規劃,如周邊有無新開設的地鐵線路,知名樓盤、商場的開盤,地標性建筑的落成,政府拆遷規劃等;

e.抵押物現狀,占用或空置,了解占用人身份或空置原因,判斷現狀是否穩定。

f.考察抵押物所處位置,是否為城市CBD;

g.抵押物所處樓盤的辦公品質,包括其成新度、安保措施、物業水平等;

h.考察抵押物所處樓盤本身的業態,了解出租率,關注是否有商改住的情形;

i.考察抵押物周邊的辦公氛圍是否濃厚,是否有相應的配套設施;

j.了解抵押物所在地公共交通便捷度,人口聚集度;

k.抵押物現狀,占用或空置,了解占用人身份或空置原因,判斷現狀是否穩定;

l.與樓盤物業、周邊中介溝通,了解抵押物所在樓盤的租金及售價。

05 工業類

A.所在地的容積率,和工業地產一二級土地市場價格;

B.廠房的成新度、結構,是否獨門獨戶,現場核實我方抵押物的廠房屬于哪幾幢;

C.登記建筑面積是否與實際面積一致;

D.所在地塊大致區位價值判斷,廠房的交通便捷度,周邊及廠房本身配套;

E.了解廠房目前業態,是否具有一定的行業密集度,行業特點分析,是否處在工業園區、工業街坊內;

F.調查抵押物所處工業區的整體規劃、政策支持,著重注意以下兩點:一是非工業區廠房考察土地改性可行性;二是抵押物現狀,占用或空置,了解占用人身份或空置原因,判斷現狀是否穩定,向承租人了解租期、租金、出租人等情況,了解承租人購買意向。

06 委外合作

這里的委外調查一般是律師事務所、會計師事務所、評估公司。會計師事務所和評估機構一般重組或者在執行環節合作的多些。在收購初期一般律師事務所相對多一些,比如中小型金融機構的住宅類債權,最好還是查一下。可能會有叫你驚訝的東西。但實踐中會有一些問題,即使律師有調查令的情況下都不給你查。額.....自己想想辦法。

以上的盡調方向僅僅是把我暫時能想到的分享出來,根據不同的債權需要制定不同的盡調重點。大家也一定要多了解關于盡調方面的知識,比如股權又是一個不同的領域。以上幾方面盡調的內容并不完善,盡職調查不僅是不良資產,可以說是金融行業里都是非常重要的一環。拋磚引玉,不良資產是一個團隊的游戲。這一環節真的很重要、很重要、很重。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協議

本文由“不良掘金蛙”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: 不良資產之盡職調查

不良掘金蛙

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    蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區企業破產與重組專業委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協會個人破產委員會秘書長,深圳律師協會破產清算專業委員會委員,深圳律協遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家庫成員。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業破產與重組法律服務。聯系電話:18566691717

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    劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業投資基金合伙企業(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設投資發展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業創新創業發展基金、鄭州市科技發展投資基金、鄭州澤賦北斗產業發展投資基金、河南農投華晶先進制造產業投資基金、河南高創正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯網產業創業投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業領域:企事業單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業務、新三板法律業務、民商事經濟糾紛等。

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