丁祖昱評樓市 作者：克而瑞物管
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
近年來，隨著物企上市公司的增加，規模之爭正愈演愈烈，越來越多的企業開始涉足商業、辦公、學校、園區、城市服務等新賽道、新領域，老舊小區作為住宅業態的一種，卻鮮有企業涉足。近期政策不斷支持，老舊小區物業管理成為熱點。
相較于其他業務結構，老舊小區物業管理在市場化過程中，企業參與度非常低。本文將深度探討老舊小區物業管理到底能不能做，應該怎么做？
01
政策加持，老舊小區物業市場可期
政策不斷細化落實，老舊小區物業迎來發展機遇。
繼去年7月，國務院辦公廳印發《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》后，9月初國家發展改革委、住房城鄉建設部聯合發布《關于加強城鎮老舊小區改造配套設施建設的通知》。通知推行物業專業化管理。城鎮老舊小區完成改造后，有條件的小區通過市場化方式選擇專業化物業服務公司接管。推動多渠道籌措資金。鼓勵金融機構參與投資地方政府設立的老舊小區改造等城市更新基金，鼓勵社會資本承接養老托育、停車、便民市場、充電樁等有一定盈利的改造內容，統籌公共設施經營收益等業主共有收入，保障老舊小區后續管養資金需求。
早在2015年中央城市工作會議便提出要加快老舊小區改造，此后，又多次強調了要做好老舊小區改造，尤其是要加快補齊老舊小區在社區服務、衛生防疫等方面的短板。政府工作報告連續4年均作出了部署，將老舊小區改造作為重大的民生工程和發展工程，加以全面推進。
中央及政府對老舊小區改造工程的重視，推動了老舊小區改造進程，加快了老舊小區物業管理規范化、市場化。
老舊小區物業管理空間廣闊，“十四五”期末完成21.9萬戶。根據住建部工作報告數據顯示，“十四五”期間，我國將基本完成2000年底前建成的城鎮老舊小區改造21.9萬個。2019年-2020年，全國累計新開工改造城鎮老舊小區5.9萬個，共計1088萬戶。今年，計劃新開工改造的老舊小區是5.3萬個，約900多萬戶，截至7月底，已開工建設4.22萬個小區，涉及764萬戶。若今年計劃新開工的老舊小區全部改造完成，2022年-2025年仍有10.7萬個小區待改造。
2019-2021.7老舊小區新開工改造數量統計
以上海為例，根據克而瑞物管統計，近五年間上海市住宅用地成交量基本穩定在1100萬平方米左右。而《上海市住房發展“十四五”規劃》指出，“十四五”期間上海老舊小區改造量約為5000萬平方米，如果以年均1000萬平方米來估算，每年老舊小區改造帶來的物業服務規模和新增住宅供應面積基本實現1：1。
隨著居民生活需求的不斷升級，以及時間的推移，預計未來將有更多的小區需要納入改造的范圍，全國老舊小區改造規模將日漸增大。
02
資金缺口大，老舊小區管理難度升級
由于建造年底久，老舊小區建造時關注點與城市人民生活現狀不匹配，老舊小區管線老化、違章搭建等問題導致安全事故頻發，小區內停車位等公共空間占用分配問題凸顯，導致鄰里矛盾，甚至引發一系列社會性沖突事件。
布局老舊小區進行物業管理，需要投入大量資金改造小區現狀。資金缺口和小區改造過程中的問題溝通、利益平衡成為物業企業進入老舊小區的重要難題。
資金缺口大，資金來源單一。從全國已實行的老舊小區改造案例來看，多數小區的改造資金主要來源于政府補助，但政府財政預算有限，單純依靠政府補助仍不能解決問題。以加裝電梯為例，一部電梯的加裝費用約60萬/臺，政府一般出資補貼50%左右，但居民仍需要自籌30萬元。而小區的綜合整治包括道路翻新、管線整理等方方面面，據不完全統計，單個老舊小區改造工程，除去政府補貼部分，居民自籌資金少則幾十萬，多則上百萬。
居民對物業認識度不足，付費意識低。老舊小區業主多樣，不同類型業主對物業管理的要求和經濟承受能力差異大。承受能力強的希望得到全方位、高層次的服務，但對物業公司不信任，出現要求物業公司先服務和收費的現象；承受能力弱居民家庭收入偏低，物業管理消費意識淡薄且支付能力有限，“管不管無所謂”或簡單的認為物業就是看門掃地。還有部分小區業主將建筑問題與物業問題相混淆，要求開發建筑遺留的問題，由物業企業去解決，導致收費率越來越低，進入了“收費難、難服務”的惡性循環怪圈。
改造過程多方利益糾葛，利益難平衡。由于老舊小區前期改造需要投入大量成本，為提高物業服務水平，降低財政壓力，部分老舊小區改造引入社會資本參與其中。企業需要通過物業費收繳，社區公共部分收益等方式回收成本投入，但居民往往對物業服務標準、物業費定價、社區公共部分收益的劃分等問題不認可，企業與居民間利益難以平衡。居民與居民之間也存在利益難平衡問題。
03
老舊小區物業管理模式逐漸清晰
隨著政策的細化落實，政府聯手業主、物業公司等群體對老舊小區物業管理模式不斷探索，從目前全國老舊小區完成的改造案例中，我們發現有針對性地采取準物業管理模式、居民自治管理模式、以及引入社會資本的管理模式，是提高老舊小區管理水平的三種有效方法。
老舊小區物業管理探索模式
以政府為主導的準物業管理模式。準物業管理是指在老舊小區實施的管理標準和收費低于一般物業管理的物業管理制度。政府出資補助，并協調多個職能部門、產權單位對小區進行綜合整治，并為居民提供菜單式物業服務內容，根據投票方式最終確定，解決居民分歧。這種模式物業服務內容主要以解決小區內基礎物業管理為主。
以居民為主導的居民自治管理模式。居民自治管理，是在街道、社區的引導幫助下，小區成立自治管理小組，按照“自我管理、自我服務、非營利性、費用均攤”原則，指導產權單位自管。通過居民自治更好地解決服務與被服務者管理上的矛盾。這種模式的物業管理服務內容也以保安、保潔等基礎物業管理內容為主，其在服務專業度、社區資源整合能力等方面與專業物業公司相比差距仍然較大。
市場化管理模式。這種模式是通過社會資本的投資，對老舊小區的基礎設施、公共服務設施等進行改造，改善居民基礎生活環境、提高居民生活便利度，如，改造停車場、增加養老、醫療、家政、快遞、便利店等。這種模式在覆蓋基礎物業服務內容基礎上，會同時覆蓋多種增值服務內容。相應的，小區后續的物業管理、政府補貼、服務收費、商業收費等收益，也歸為其所有。
目前全國老舊小區改造的體量依然很大，完全依靠以政府為主導的準物業管理很不現實；老舊小區居民對高品質的物業服務仍有一定的需求，居民自治管理仍屬于治標不治本的暫時性解決方案；引入社會資本的模式一方面能緩解政府財政壓力，同時又能讓專業的物業企業參與進來，提升老舊小區的服務品質，愿景集團、宋都服務、萬科等企業已參與其中。
表：典型企業老舊小區改造模式
資料來源：克而瑞物管整理
愿景集團勁松模式。企業與政府、街道、居民一起建立多方溝通機制，根據居民反饋需求，確定社區改造方案、制定物業服務標準、確定物業服務費。企業投資綜合治理，獲取閑置空間經營權，收取相關服務費與運營管理費，居民通過“先嘗后買”的方式享受服務，消除居民對物業公司服務的不信任、不認可等問題。
勁松模式
宋都服務采荷模式。采荷街道總建筑面積約137萬平方米，下轄紅菱、潔蓮、江汀等16個社區，宋都服務將片區內老舊小區進行劃片管理，引入“金牌管家”服務模式，通過“1+1+N”智慧管理路徑提升物管效率，降低運營成本，同時通過廣告位運營、停車費收取、社區配套用房運營等方式提升運營收入，讓居民享受優質服務的同時，能夠享受到比普通住宅更低的物業費。
萬科美麗社區計劃。2016年，萬科物業就推出“友鄰計劃”，探索和社區住戶的共籌共建模式。業主在友鄰市集（通過住這兒app及小程序訪問）的消費金額會按商家返點比例納入 “友鄰計劃”資金池，并用于該社區的更新建設，截至2021年3月底，“友鄰計劃”在全國萬科小區已累計積累友鄰計劃資金超1800萬元。
萬科地產美麗社區計劃預備資金首期將按照9：1的比例與萬科物業“友鄰計劃”募集的資金進行配捐，萬科地產配捐資金從上一年度銷售簽約的千分之一中分配。在具體項目使用上，將與各萬科小區的專項維修資金、公共收益配合使用，進一步緩解入住滿五年的萬科小區在更新改造方面資金不足的問題。
萬科美麗社區計劃
在共同富裕背景下，愿景集團、宋都服務、萬科等企業響應號召對老舊小區改造、參與老舊小區物業管理，大大緩解了政府財政壓力，提高了居民生活水平，贏得了居民的良好口碑，履行了企業社會責任，同時獲得了大量的老舊小區改造、管理經驗，占據了社區養老服務的前沿陣地。
目前，部分社會資本、物業公司已介入老舊小區改造、管理進程中，但老舊小區改造成本投入問題仍讓多數企業望而卻步。
市場新的好消息不斷。7月，國家開發銀行與吉林、浙江等5省，中國建設銀行與重慶、南京等9個城市分別簽署協議，在未來五年內，國家開發銀行、中國建設銀行預計將向5省9市共提供4360億元貸款，重點支持市場力量參與的城鎮老舊小區改造項目。
隨著行業的發展、政策的引導細化、物企的戰略性進入、國有銀行的帶頭探索，老舊小區的改造、運營的商業模式正不斷清晰。未來在增量有限的情況下，將有更多優質物企，通過老舊小區改造增加管理面積，屆時首批進入老舊小區改造的物業公司，將憑借其積累的良好口碑及豐富經驗率先享受紅利。
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