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超七成房企股價下跌,原有估值體系被打破

丁祖昱評樓市 丁祖昱評樓市
2022-05-22 20:53 1379 0 0
重點城市蘇州、南京相繼為樓市松綁,央行則表示支持各地從當地實際出發完善房地產政策,支持剛性和改善性住房需求。

作者:編輯部CRIC證券

近日來,地產股表現強勢,5月11日,房地產板塊午后拉升,多只個股盤中漲停,收跌1.01%。

消息層面上,重點城市蘇州、南京相繼為樓市松綁,央行則表示支持各地從當地實際出發完善房地產政策,支持剛性和改善性住房需求。

但疫情影響下,樓市回暖似乎還遙遙無期。

前4月,30個重點監測的城市成交面積累計同比下降48%,百強房企累計業績規模同比大幅降低50.2%。

整體來看,地產股仍然表現出跌跌不休的態勢。

自2021年1月1日至4月底,克而瑞內房股領先指數跌幅38.1%,年初至今,房地產(申萬)板塊下跌6.1%。

當前資本場最大的問題在于,受房企暴雷、信用危機頻出的影響,原有行業信念、相對估值標準不斷被市場實際表現所打破,行業仍需要很長一段時間的修復期。

01 超七成樣本房企股價下跌

當前可謂樓市低迷,股市不振。

克而瑞證券數據顯示,克而瑞內房股領先指數4月震蕩后下行,月末跌至上月水平,指數下降1.6%。同期,恒生指數下降4.3%,恒生中國內地地產指數下降1.7%,房地產(申萬)板塊下降11.3%。

自2021年1月1日至4月底,克而瑞內房股領先指數跌幅38.1%,同期恒生中國內地地產指數跌幅37.4%,恒生指數跌幅22.6%,房地產(申萬)板塊跌幅13.4%。

圖:克而瑞內房股領先指數及恒生中國內地地產指數走勢

數據來源:Wind 克而瑞證券資產管理部

備注:恒生中國內地地產指數的推出主要是為了反映前10只市值最大、流通性最高,在香港上市但主要營業收入來自中國內地的房地產股票表現。當前成分股共10只,分別為:中國海外發展、世茂集團、龍湖集團、華潤置地、華潤萬象生活、碧桂園、中國恒大、恒大物業、碧桂園服務、融創中國。

上市房企漲跌幅情況如何?

我們篩選了TOP200房企中86家A+H股上市房企,截止5月11日,86家A+H股上市房企股價平均下跌7.9%。

其中,有63家房企股價下跌,最大跌幅為85.3%,有20家房企股價上漲,最大漲幅達349.5%。無論是A股還是港股內房股,股價走勢也有分化跡象,保利、中海等國企、央企性質的地產公司表現強勢,股價上漲也多為類房企。

當下多數上市民營房企仍然面臨較大的資金困難,基本面良好且發展穩健的房企在股價表現上也會優于其他房企。

從市值來看,截止5月11日,86家A+H股上市房企整體市值平均縮水5%,千億市值房企目前僅有8家。

表:86家樣本房企年初至今股價漲幅前十排名

數據來源:克而瑞證券

02 估值水平仍維持低位

克而瑞內房股領先指數估值水平仍維持低位,

4月克而瑞內房股領先指數估值整體PE較上月上升,上旬達到今年最高水平;PB微幅下降,月初走勢呈現回升。指數相對恒指PE較上月上升,首次高于2021年均值,月末回落,相對恒指PB較上月下降,月末至0.2%。

克而瑞內房股領先指數成分股整體PE 2022年4月周均值為5.14,高于上月周均值4.31,月初明顯回升,接近2021年全年周均值5.75。

圖:4月克而瑞內房股領先指數PE整體較上月上升

數據來源:Wind 克而瑞證券資產管理部

圖:4月克而瑞內房股領先指數相對恒指整體PE首次高于2021年均值

數據來源:Wind 克而瑞證券資產管理部

備注:相對PE=(克而瑞內房股領先指數成分股整體PE/恒生指數成分股整體PE-1)*100%

房股領先指數成分股PB相對恒指成分股4月出現較大幅度回落,月末至0.2%, 總體維持低位。 

4月相對恒指PB周均值為2.4% ,低于上月的周均值7.2%,低于2021年全年相對恒指PB周均值22.5%。

克而瑞內房股領先指數成分股4月整體PB周均值為0.76,低于上月周均值0.79,4月上旬有所回升,低于2021年全年PB周均值0.97。

圖:克而瑞內房股領先指數PB估值走勢與3月持平,中旬開始下降

數據來源:Wind 克而瑞證券資產管理部

圖:4月克而瑞內房股領先指數成分股相對恒指整體PB下降

數據來源:Wind 克而瑞證券資產管理部

值得注意的是,2021年至今,房企暴雷頻現,股票、債券價格波動劇烈,在此情況下,原有的行業信心、估值體系不斷被打破。

要知道,市場原有估值體系更多是相對估值,但市場下行之下參考標的缺失,評價標準、財務優化等容易失真,相對估值則更容易被輿情所操控,行業往往會采用較為悲觀的模式去估值,因此很難呈現出企業真實的價值,一些基本面良好的企業則容易被誤傷。

房地產行業的信心需要重塑,無論是從樓市成交情況,還是資本市場表現來看,當前樓市最大的問題仍然是信心問題。畢竟當前任何一些風吹草動,都很有可能刺激行業的敏感神經,而投資者也應給予行業及房企恢復元氣的時間。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協議

本文由“丁祖昱評樓市”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: 超七成房企股價下跌,原有估值體系被打破

丁祖昱評樓市

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    蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區企業破產與重組專業委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協會個人破產委員會秘書長,深圳律師協會破產清算專業委員會委員,深圳律協遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家庫成員。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業破產與重組法律服務。聯系電話:18566691717

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    劉韜

    劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業投資基金合伙企業(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設投資發展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業創新創業發展基金、鄭州市科技發展投資基金、鄭州澤賦北斗產業發展投資基金、河南農投華晶先進制造產業投資基金、河南高創正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯網產業創業投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業領域:企事業單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業務、新三板法律業務、民商事經濟糾紛等。

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