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踩中“三條紅線”,中交地產的合作開發商有哪些?

地產三哥 地產三哥
2022-05-21 08:23 3246 0 0
“房住不炒”時代,這樣的擴張趨勢,除了國企背景的,還有誰?

作者:地產三哥

前言

2021年度末,這家房地產開發公司“三條紅線”全部踩中。

2019年年末,這家公司融資總額214億元,2020年末,融資總額455億元;2021年末,公司融資總額升至629億元。

“房住不炒”時代,這樣的擴張趨勢,除了國企背景的,還有誰?

中交地產股份有限公司,為中交房地產集團旗下上市企業,控股股東為中交集團。

截至2022年一季度,中交集團持股比例53.32%,公司實控人為國務院國資委。

一、中交地產的“三條紅線”狀況

“三條紅線”新政是2020年8月底出臺的。

對比從2019年末到2021年的數據,中交地產融資總額、凈借貸比率都呈現較快的上升趨勢,逆勢加杠桿,力度較大。

融資的上升,直接帶來了公司投資和銷售的增加。

二、中交地產的銷售及項目儲備

從2019年末到2021年末,公司的項目數量從55個增加到103個。

土地儲備從929萬平米增加到1788萬平米。


三、中交地產的合作開發股東有哪些?

2019年-2021年,公司的少數股東權益從35億元增加到147億元。

對比2019年和2021年公司合并報表子公司的情況,有以下現象:

1、公司合并報表子公司數量從46個增加到92個。

2、新增的子公司中,有中交地產獨資的,也有相當比例是公司和合作方共同投資的:

卓越、路勁、世茂、華潤、金科、中梁、碧桂園等。

3、公司披露的聯合營公司從2019年的16個,增加到2021年32個,其中的合作方:

花樣年、雅居樂、碧桂園、中南、萬科、融創、金茂、保利等。


四、小結與思考

小結:

1、中交地產近三年逆勢加杠桿,擴張速度明顯;

2、中交地產合作伙伴多是頭部地產企業,有國企,也有民企。

3、公司一季度報告顯示:2022年1-3月權益口徑簽約銷售金額 106.03 億元,較上年同期增長101.46%。

4、2022年3月18日,中交地產收盤價6.83元,2022年5月11日,漲停封盤,股價29.26元。

兩個月不到,股價漲幅328%。

這一漲幅數據的可比對象是:2017年高峰期,幾家頭部地產企業的年度漲幅。

思考:

1、受房地產行業整體形勢影響,公司與民營房地產企業的相關合作是否會對公司現金流造成影響?

2、公司加杠桿的邊界在哪里?已經接近?已經到了?或者已經過了?

3、三條紅線規定:有息借貸額增速分別不能超過15%、10%、5%,這個規定沒有也無法一視同仁,對部分國有企業太松,對民營企業則導致了擠兌的死亡螺旋。

最后

一邊,民營公司老板紛紛押上個人的資產、聲譽;另一邊,部分國企逆勢加杠桿、擴張進行時。

國企為國加杠桿、愿意挑擔子,這很好。

希望國有企業也能早日承擔起民營經濟的功能、挑起“五六七八”的擔子:

50%以上的稅收,60%以上的國內生產總值,70%以上的技術創新成果,80%以上的城鎮勞動就業。

幾十年前,國企100%都曾經承擔過,這沒啥。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協議

本文由“地產三哥”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: 踩中“三條紅線”,中交地產的合作開發商有哪些?

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    蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區企業破產與重組專業委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協會個人破產委員會秘書長,深圳律師協會破產清算專業委員會委員,深圳律協遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家庫成員。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業破產與重組法律服務。聯系電話:18566691717

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    劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業投資基金合伙企業(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設投資發展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業創新創業發展基金、鄭州市科技發展投資基金、鄭州澤賦北斗產業發展投資基金、河南農投華晶先進制造產業投資基金、河南高創正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯網產業創業投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業領域:企事業單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業務、新三板法律業務、民商事經濟糾紛等。

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