有書面租賃協議的“承租人”能否阻止抵押房屋拍賣

案外人陳述現金交付256萬元租金的事實與其自方證人陳述前后矛盾，無法證明案外人與抵押人存在真實租賃關系，故其主張存在真實租賃關系不予采信。

2014年12月18日，某銀行與甲簽訂了《個人借款合同》，借款金額為400萬元。

同時某銀行與乙簽訂《個人最高抵押合同》用于擔保甲的貸款，乙將其名下位于XXXX大廈辦理了抵押登記。

其后，某銀行按約足額發放貸款，貸款到期后甲未能及時償還貸款。

某銀行針對此筆貸款提起金融借款糾紛訴訟，法院判決甲于判決生效之日起十日內償還貸款本息，判決乙負連帶清償責任，同時某銀行在400萬元范圍內享有優先受償權。

判決生效后，甲、乙仍未能在規定期限內償還貸款本息，某銀行申請強制執行拍賣抵押物。

在抵押物拍賣過程中，案外人丙向執行法院提出執行異議申請，主張其與乙于2012年10月28日簽訂書面《租賃協議》，租約為20年，丙通過現金方式一次性支付20年租金256萬元，且丙一直實際占有使用涉案房屋。

因此，申請法院停止對抵押房產的執行。并隨案提交了《租賃協議》、房屋照片，執行法院裁定駁回案外人丙的執行異議申請。

丙不服執行裁定，在收到執行裁定后立即向執行法院提起案外人執行異議之訴。其后，該案經一審法院判決確認丙對本案抵押物享有租賃權，租賃期限截至2032年10月28日止，駁回丙的其他訴訟請求。

在一審判決作出后，某銀行不服一審判決上訴至二審法院。在二審審理期間，一方面，某銀行補充提交了第三方評估機構在2012年、2013年針對抵押房產的《評估報告》、房屋狀態照片、相關證人出庭作證；

另一方面，針對現金租金來源、交付經過提醒法庭注意丙的前后兩次庭審矛盾之處，二審法院最終以案件事實未查清，撤銷一審判決并發回原一審法院重新審理。

發回重審后由原一審法院另行組織合議庭重新審理本案，在重新審理階段，法官亦詢問丙關于交付款項的經過、現金租金256萬元的來源等關鍵事實。

某銀行代理人多次向法庭闡述了丙在前后三次庭審對本案關鍵的事實—交付款項經過及款項來源等細節陳述均不一致，并提供相關庭審筆錄予以佐證。

發回重審后一審法院認為，丙主張其向乙交付現金租金256萬元，并在原一審中申請證人丁出庭作證。

經審查，丁在原一審開庭筆錄中主張親眼所見丙向乙交付了現金，但對租金交付的時間、金額、裝錢所用提兜的尺寸均表述不清。

丙在二審開庭筆錄中表述當時給丙的時候沒有別人在場，給錢的時候丁出去了。

丙的陳述與其自方證人陳述存在矛盾，丙未能提交證據予以證明其交付了256萬租金，故本院對其主張的租賃關系以及已交付256萬元租金不予采信。

最終，法院判決駁回丙的全部訴訟請求。

目前，很多地方（上海、南京、呼和浩特等）政府為防止惡意承租人行使租賃權排除執行措施，而相繼出臺地方性行政法規、地方司法解釋。

結合審判實務，建議在處理該類租賃阻礙執行案件中，需要重點審查如下：

（1）是否有書面有效的《租賃協議》；

（2）租賃協議中相關約定是否符合租賃模式；

（3）租金如何交付的；

（4）房屋占有使用相關證據，如裝修憑證、入住證明，水、電燃氣費、通信費等公共事業用費費等；

（5）相關證人與當事人陳述是否一致。

1、《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第31條：承租人請求在租賃期內阻止向受讓人移交占有被執行的不動產，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產的，人民法院應予支持。 

 承租人與被執行人惡意串通，以明顯不合理的低價承租被執行的不動產或者偽造交付租金證據的，對其提出的阻止移交占有的請求，人民法院不予支持。

2、《民事訴訟法司法解釋》第312條：對案外人提起的執行異議之訴，人民法院經審理，按照下列情形分別處理：

（一）案外人就執行標的享有足以排除強制執行的民事權益的，判決不得執行該執行標的；

（二）案外人就執行標的不享有足以排除強制執行的民事權益的，判決駁回訴訟請求。 案外人同時提出確認其權利的訴訟請求的，人民法院可以在判決中一并作出裁判。