地產資管網 作者：睿和智庫
來源：地產資管網（ID：thefutureX）
7月26日，市場上傳出消息：被納入“三道紅線”試點的重點房企，已被監管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%。據了解，這一比例限制不僅包括房企在公開市場拿地，還包括通過收并購方式獲地的支出。
目前“三道紅線”試點房企已增至30多家，包括：碧桂園、中國恒大、萬科、融創中國、中梁控股、新城控股、中海地產、綠地控股、華潤置地和陽光城等，大都屬于30強開發商。
睿和智庫對30強開發商2021年的經營策略進行統計分析，在拿地態度上，30強開發商大都已經從激進到轉穩，“審慎”、“謹慎”、“放緩”成為拿地關鍵詞。部分開發商在年報或業績說明會上，已明確提出將拿地預算控制在銷售額的40%以內。
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事實上，從2020年30強開發商拿地金額與年度銷售額之比來看，絕大部分30強開發商實際拿地金額與銷售比大約在15%~30%，其中龍湖集團、中海地產占比較高，分別為39.57%、35.55%。
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不過，該部分拿地金額不包括收并購部分，如果傳聞的消息屬實，收并購部分納入拿地金額進行監管的話，實質影響將會明顯擴大。
根據睿和智庫調研，通過收并購獲取土地資源已成為30強開發商的一個主要拿地方式。部分30強開發商收并購貨值占比較高，如融創中國2020年收并購獲取土地比例達到30%。
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此前，在2021年初，全國22城市自然資源和規劃部門宣布2021年實行住宅用地“兩集中”政策（集中發布出讓公告，集中組織出讓活動）。數據顯示，上半年22城首輪集中供地總計成交住宅用地（含綜合用地）878宗地塊，成交用地面積約5037公頃、規劃建筑面積1.11億平方米、土地價款總計1.07萬億元，綜合溢價率達15.1%。
從2021年1~6月30強開發商拿地情況來看，“兩集中”政策影響了開發商的拿地節奏。
一是財務狀況好的開發商擁有更多資金和流動性可用于購入最理想的地塊，2021年1~6月的拿地金額已明顯超過去年同期，并超過了此次40%的紅線。如招商蛇口、綠城中國、華潤置地、金地集團、龍光集團、中梁控股等。
二是財務狀況差，特別是三條紅線不達標的開發商，2021年1~6月的拿地金額已明顯收縮。如，中國奧園在2021年初就提出為應對“三條紅線”，未來會嚴控拿地支出，以增加現金流，降低負債，2021年擬定的購地支出為不超過當年合同銷售的25%，具體金額約300億元。而中國恒大、藍光發展等開發商更是出現暴雷事件，已無力在集中供地市場中來分一杯羹。
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同時，“兩集中”政策帶來了土地溢價率的提升對于對利潤率要求嚴格的開發商來說，擴充土儲面臨新的障礙。如，世茂集團盡管在年初提出“在后續集中供地上世茂還是有拿地的優勢，集團也預留了一些資金積極參與”，但前六個月其拿地金額僅為158.3億元，僅占2020年銷售額的5.27%。
由此來看，如果此次“買地金額不得超年度銷售額40%”監管政策落地的話，對于收并購規模占比大的企業影響較大。同時，對財務狀況好的開發商，尤其是今年上半年已大規模拿地的開發商帶來一定的規模擴張限制。不過，政策也將有利于一些對利潤率要求嚴格，不熱衷于規模擴張的大中型開發商。
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