扒財經 作者：黃小妹
來源：風財訊（ID：fengcaixun）
合生創展“吃下”廣州最貴舊改項目。
1月21日，經過村民代表公開投票表決，合生創展以100%同意率，成為廣州投資總額最大的舊改項目——廣州海珠區鳳陽街鳳和（康樂村、鷺江村）更新改造項目合作企業。總占地面積約112.71萬平方米，改造投資總金額約346.67億元。
該項目是廣州城中村改造項目自2018年公開招標以來，投資總額最大的舊改項目，超過保利在去年10月份拿下的投資總額約300億元的花都區三東村舊改項目。
合生創展對海珠區并不陌生，在目前海珠區已有的15個舊村改造項目中，合生獨立操盤或者通過合作參與了其中4個。這些項目通過“慢周轉”方式有節奏開發，仍有部分土地仍未開發完畢。
作為海珠區舊改參與項目最多的房企，行業也有戲稱海珠區成為了海“朱”區。
腳踩紅線，合生創展一舉拿下廣州最大舊改投資額項目，再加上長期奉行“多囤地、慢周轉”的開發模式，鳳和舊改項目能否如期順利開發，合生創展資金與運營能力能否跟上？這是合生創展留給市場的一串問號。
好項目
合生創展成功拿下廣州海珠區鳳陽街鳳和舊改項目，屬于意料之中。
2018年舉辦的省三舊推介會上，鷺江村、康樂村已被納入合生的舊改范圍內。2019年4月，合生創展就與鷺江村、康樂村簽訂了舊村改造合作意向協議，成為該舊改項目的合作意向企業。2020年12月4日，該舊改項目正式掛牌，投資總金額約為346.67億元。
前兩年合生便開始接觸該舊改項目，更為重要的是，合生創展對海珠片區再熟悉不過。
“合生在海珠區有很多項目布局，包括珠江帝景、逸景翠園、紫龍府等多個項目，多年來合生深耕海珠區。”廣東中原地產項目部總經理黃韜表示。
此次合生創展于海珠區落子鳳和舊改項目這一優質舊改項目，持續深耕海珠區。
公開資料顯示，鳳和舊改項目位于廣州市海珠區鳳陽街道，西至瑞康路，東至敦和路，南至逸景路，北至新港西路，屬于中大國際創新谷片區內，臨近地鐵八號線鷺江站，與客村僅一路之隔。
廣州本地中介向風財訊表示，“康樂村、鷺江村地理位置十分優越，自駕也很方便，并且兩個村周邊的產業和配套非常成熟。”
康樂村、鷺江村更以“中大布匹市場”而聞名，是全球規模最大的紡織類專業市場。最繁華時，兩村外來人口估算愈15萬。繁榮的紡織專業市場，遍地的作坊工廠以及龐大的外來就業人口，使得康樂村、鷺江村在土地外包、自建房出租上，獲利頗豐。
數據顯示，康樂村、鷺江村共有居民2856戶，戶籍人口6664人，總用地面積包括國有土地2.78萬平方米、集體土地109.93萬平方米，改造范圍內總建筑面積335.94萬平方米，346.67億元改造投資總金額中復建安置資金約為250.77億元。項目還有明確產業導入的內容與要求，保證項目建成后產業導入有實質性成效。
海珠關于發展遠景目標的征求意見稿中提出“十四五”發展規劃，整體上可以用“一區一谷一圈”概括海珠新的發展空間布局，具體分別指：琶洲人工智能與數字經濟試驗區、中大國際創新生態谷、海珠新活力文商旅融合圈。
黃韜認為，“處于中心區，再加上琶洲帶動下，目前海珠區處于快速發展通道。并且，合生三舊改造經驗豐富，此次合生創展拿下鳳和舊改項目，對雙方來說是一件雙贏的事。”
蛋糕還是毒藥
值得關注的是，雖然合生創展拿下了鳳和舊改項目這塊“香饃饃”，但該項目對于合生創展運營能力及資金實力充滿考驗。
例如，鳳和舊改項目需承建系列項目，包括承建華盛南路道路大修工程（項目金額約1600萬元）、疊景路臨時維修工程（項目金額約1000萬元）、鳳江小學校園綜合改造提升工程（項目金額約2500萬元）、客村小學校園綜合改造提升工程（項目金額約2500萬元）、逸景第一小學本校區校園綜合改造提升工程（項目金額約2400萬元）公益建設項目。
同時，對改造時間節點，鳳和舊改項目有詳細且嚴格的排期要求，如若未能按約定要求完成任何一項工作的，視合作企業嚴重違約。
例如，2021年12月31日前完成實施方案審批、完成補償安置方案表決并啟動補償安置協議簽約；2022年6月30日前完成全村改造范圍內房屋的簽約率達到50%以上；2023年12月31日前全部安置房開工建設等。
知名地產分析師嚴躍進認為，合生對華南的城市更新投資力度加大，關于拆遷補償，安置房建設，施工節點等方面體現該項目復雜性，增加一定資金成本，疫情還沒結束，工程施工節點有壓力。“合生傳統地產項目不多，資金有壓力，傳統銷售住宅支持才會有較好的表現。后續合生住宅如何支撐城市更新發展，并且形成良性互動，是值得思考的。”
同時，由于合生創展廣州多個舊改項目擱置，此次合生創展再次拿下廣州投資額最大舊改項目，市場的焦點在于該項目能否順利推進。
截至2020年上半年底，合生創展的總資產和總負債分別為2479.7億港元、1700億港元，分別比2019年底增長21%及32%，資產負債率為69%，比2019年底增加6個百分點。
現金方面，合生創展的現金及銀行存款達約為172.16億港元，難以覆蓋其一年內到期的188.6億港元短期負債，現金短債比約為0.9，踩中監管層提出的“現金短債比小于1倍”的紅線。
可以預見的是，吞下巨無霸舊改項目，對合生創展的資金與運營能力均是挑戰。關于鳳和舊改項目后期開發情況，風財訊將保持關注。
不過，從合生二代朱桔榕從去年1月接棒以來，合生創展起了新變化。
例如2020年上半年合生創展以179.6億元大手筆獲分鐘寺三宗地；旗下高端項目縵合·北京與領創醫療簽約合作，打造差異化高端地產項目；此前合生電競城落地曹妃甸，涉水地產+電競產業；職業經理人離職潮；以股權投資方式進行孵化和培育高科技投資業務板塊以助力轉型。
持續深耕老本行“舊改”；跨界醫療、電競，打造差異化地產項目；轉型綜合性投資控股平臺，合生創展多條腿走路，在房地產行業集中度逐步提升且規模大躍進時代已過之際，這或許是合生創展持續生長的巧路。
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