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“房子我不想買了,定金能否要回來?”

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2021-09-08 08:24 3310 0 0
經多次協商,李某久拖不決,周某遂起訴主張退還定金。

作者:郭韌律師團隊

來源:房產金融法律服務(ID:guoren-lawyer)

不可歸責于雙方事由

致合同未成立

定金罰則是否適用

周某訴李某房屋買賣合同糾紛案

案情簡介

2020年4月16日,周某經案外人張某介紹,向李某購買其所有的位于某小區的房屋。

張某向周某出具了一份李某認可的授權委托書,載明:“本人李某將位于某小區的房屋全權交給張某負責出售”。

當日,周某與張某簽訂《條約》一份,載明:“本人張某見證李某與周某房產交易位于某小區房屋付房東李某xxx元定金。成交價xxxx元整”。張某在見證人處簽字捺印,周某在付款人處簽字捺印,張某在收款人處簽李某名字并捺印。

周某于同日向李某支付寶轉賬xxx元,注明定金。

后周某多次電話聯系李某前來商談房屋買賣的進一步條款,李某均以周某必須再行支付五萬元首付款方可進一步簽約。

經多次協商,李某久拖不決,周某遂起訴主張退還定金。

觀點分析

觀點一:本案《條約》中已明確載明定金及金額,因此定金合同已成立,擔保主合同(房屋買賣合同)的簽訂。現周某拒絕訂立主合同,應當雙倍返還定金,承擔定金罰則帶來的不利后果。

觀點二:本案《條約》僅約定了房屋買賣的部分內容,未滿足《合同法》(現為民法典“合同篇”)規定的必備條款,因此該買賣合同未成立。

由于周某一直積極與李某協商確定合同未定內容,屬于積極履行磋商義務的情況,因此合同未成立不可歸責于周某,定金應予以返還。

法院認為

本案中,被告李某就案涉房屋的買賣收取原告周某購房定金時,對于購房款的具體支付方式、支付時間、房屋產權過戶時間等重要的合同內容均未約定,而在案涉購房條約簽訂后至今,雙方告就上述未約定事項仍未協商一致。

故本院認為,案涉房屋的買賣合同未成立,且不可歸責于原、被告雙方的任何一方。故周某主張李某返還定金,法院予以支持。

律師分析

根據設立目的和作用的不同,定金可分為立約定金、成約定金、證約定金、違約定金和解約定金。其中,“立約定金”是為保證正式締約而交付的定金。  

首先,關于本案《條約》性質問題。

周某與李某簽訂的《條約》內容中只載明收到款項的名目和金額、房屋地址和總價款,故雙方訂立的《條約》應為購房預約合同,關于定金部分屬于立約定金,擔保雙方在公平、誠信原則下繼續進行磋商,以最終訂立正式的、條款完備的本約創造條件。

此后,周某多次欲與李某進行溝通,李某均推脫始終不愿見面協商,雙方失去了進一步協商并簽訂本約合同可能性,因此《條約》作為預約合同的目的已經無法實現。

其次,關于房屋買賣合同成立與否的問題。

現雙方對房屋面積、交付時間、違約責任等對購買房屋具有重大意義的條款未約定,李某后雖表示仍愿意繼續履行合同,但周某認為李某之前的行為導致對其失去信任。

雙方基于各自的利益考慮最終無法協商達成一致意見,致使房屋買賣合同的本約未能訂立,磋商不成屬于不可歸責于雙方的原因。在此情形下,法院判決李某返還收取的定金,并無不當。

可以看到,法院在裁判中也參考了《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定之精神。

筆者認為,該條款的適用也僅限于雙方均忠實、勤勉地履行了磋商義務,如任意一方對合同提出不合理的苛刻條件,即因當事人一方原因致使商品房買賣合同未能訂立的,應當按照法律關于定金的規定處理,依法承擔相應責任。

法條鏈接

最高人民法院關于適用《中華人民共和國民法典》時間效力的若干規定

第一條第二款 

民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件,適用當時的法律、司法解釋的規定,但是法律、司法解釋另有規定的除外。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第四條

出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的,如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應當按照法律關于定金的規定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應當將定金返還買受人。

《中華人民共和國民法典》

第五百八十七條:“債務人履行債務的,定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定,致使不能實現合同目的的,無權請求返還定金;收受定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定,致使不能實現合同目的的,應當雙倍返還定金。”

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協議

本文由“房產金融法律服務”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: “房子我不想買了,定金能否要回來?”

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    蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區企業破產與重組專業委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協會個人破產委員會秘書長,深圳律師協會破產清算專業委員會委員,深圳律協遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家庫成員。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業破產與重組法律服務。聯系電話:18566691717

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    劉韜

    劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業投資基金合伙企業(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設投資發展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業創新創業發展基金、鄭州市科技發展投資基金、鄭州澤賦北斗產業發展投資基金、河南農投華晶先進制造產業投資基金、河南高創正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯網產業創業投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業領域:企事業單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業務、新三板法律業務、民商事經濟糾紛等。

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