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建一個商業體花多少錢合理?

商業地產與電商 商業地產與電商
2020-09-09 10:56 22453 0 0
成本對標。

作者:明哥

來源:商業地產與電商

微友提問:

明哥,您好,我們現在在三四線城市打算建一個5萬方左右的商業體,前期做投資測算,預計單方建設成本是5500不含地下,我們是本地二類開發商。這個預估數據,不知道是否合理?

住宅地產有句老話“掙錢不掙錢,全看預算員”,說明成本控制的重要性;對于只租不售的商業地產,成本同樣重要,它以投資倒逼租金的形式發揮作用,

收益率=noi/總投資

投資成本越高,分母越大,達到某一收益率水平要求的租金水平也就越高。

以恒隆2018年5月竟得的杭州百井坊綜合體地塊為例,該項目預計總投約160億:

恒隆主席陳啟宗:我們斥資107億元購入該地塊,初步預計項目總成本約160億元......物業預計自2024年起分階段落成。一俟物業出租,我們相信初期租金回報率可達4%至5%。

我們不妨粗略估算一下初期4-5%租金回報率對應的租金水平:

該地塊計容建面194101平米,總成本160億,折合單方82431元/平米,假設初期租金回報率要求4.5%,則目標租金水平為:

82431元/平米*4.5%/365=10.16元/平米/日。

租金提升受當地消費水平和競爭等因素制約,因此不能無限提高,當投資成本高過一定程度,對于運營來說,無論如何努力也很難達到期望的收益率,仗還沒打就已經輸了。

恒隆建的是奢侈品商場,對于廣大中檔購物中心參考意義不大,那么,一個中檔購物中心的大概投資成本是個什么范圍?萬達在其2019年報中曾經披露了一組投資數據:

截至2019年12月末,在建萬達廣場共有16個,分布于北京、上海、天津、哈爾濱、桂林等地,規劃總建筑面積合計194.1萬平方米,總可租面積為144萬平方米,總投資額合計135億元。

測算下來平均單方投資6960元/平米(總建面口徑),如果按可出租面積口徑則為9380元/平米。

最后來看一個例子:
例:某中檔購物中心

該購物中心總建面14萬平米,其中地上10萬平米地下4萬平米,可租賃建面10.6萬平米(含6000平米地下超市),停車位700個。

考慮到不同公司的成本科目劃分不盡相同,為方便對比分析,采取如下成本科目:
1、土地費用

2、政府行政事業性收費
報批報建費、增容費等;

3、前期工程準備費
勘測丈量費、規劃設計費、三通一平費、臨時設施費等;

4、主體建筑工程費
地基與基礎工程、結構及粗裝修、門窗工程、精裝修等;

5、主體安裝工程費
室內水暖氣電管線設備、空調、電梯、消防、弱電智能化、停車場導引系統等;

6、社區管網工程費
室外給排水、采暖、燃氣、電力、消防、通訊、有線電視等;

7、園林環境工程費
綠化、建筑小品、道路廣場、屋面美化、夜景照明、樓體泛光、室外導識、LED顯示屏等;

8、配套設施費

9、其他建設工程支出
工程監理、工程造價咨詢、工程保險等;

10、預備費

11、管理費用

12、財務費用
將該購物中心成本按照以上科目調整后,分項數據列示如下:

項目總投10.2億元,不含地價8.8億元;含地價單方成本7310元/平米(總建面口徑),不含地價6270元/平米。考慮到不同級別城市的地價差異較大,因此不含地價的成本更具可比性。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協議

本文由“商業地產與電商”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: 建一個商業體花多少錢合理?

商業地產與電商

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    蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區企業破產與重組專業委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協會個人破產委員會秘書長,深圳律師協會破產清算專業委員會委員,深圳律協遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家庫成員。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業破產與重組法律服務。聯系電話:18566691717

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    劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業投資基金合伙企業(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設投資發展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業創新創業發展基金、鄭州市科技發展投資基金、鄭州澤賦北斗產業發展投資基金、河南農投華晶先進制造產業投資基金、河南高創正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯網產業創業投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業領域:企事業單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業務、新三板法律業務、民商事經濟糾紛等。

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