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房企還得熬多久

西政資本 西政資本
2021-11-11 14:22 3165 0 0
近兩周以來,粵系、閩系、浙系的幾家百強房企接連爆雷,房地產企業股債雙殺的局面愈演愈烈。

作者:西政資本

來源:西政資本(ID:xizheng_ziben)

筆者按:

近兩周以來,粵系、閩系、浙系的幾家百強房企接連爆雷,房地產企業股債雙殺的局面愈演愈烈。

財聯社11月2日報道稱,10月金融機構對房地產融資基本恢復正常。事實上,除了銀行按揭貸款有所松動外,銀行開發貸并未放松,信托融資、ABS基本暫停,加上一些房企美元債逾期或房企理財產品逾期兌付問題的出現,投資人和投資機構的擠兌現象已越發嚴重,金融機構的停貸、抽貸、擠兌等倒成為了主流。

越來越多的民營房企走向生死邊緣,第三批集中供地也依然看不到水花,民營房企還能堅持多久?

一、房地產的信貸寬松遠未達到預期

自9月下旬以來,央行等監管部門陸續發聲并提出“保持房地產信貸平穩有序投放,維護房地產市場平穩健康發展”。自10月下旬以來,多地人民銀行分支機構和銀保監局對當地銀行進行了口頭指導,各地對房地產貸款額度方面也都有不同程度的松動。根據一些國有大行省分行的反饋,當地人民銀行和銀保監局對銀行涉及房地產貸款政策進行了指導,原則上允許銀行有自己把握的空間和余地,但前提條件是按照市場化和法治化的方向。值得注意的是,監管部門并未下發明確的政策,目前大部分銀行只是按揭信貸額度有明顯的上升,其他房地產信貸業務均未出現放寬的情況。以華南區域為例,市場各方反饋MS銀行、GZ銀行、HR銀行、HX銀行、DG銀行等都全面暫停或收縮了房地產業務(僅按揭貸款有所放松),其中MS銀行連續踩雷HD、XL等房企,HR銀行總行據稱目前只能投非房板塊,HX銀行、DG銀行房地產信貸指標接近踩線;GZ銀行則表示將對出現市場違約的房企停止貸款。

財聯社11月2日報道稱,10月金融機構對房地產融資基本恢復正常,而真實的情況卻大相徑庭。我們注意到,銀行端雖然放松了按揭貸款,但銀行開發貸并未見到放松,相反隨著房企的大面積爆雷,銀行開發貸已越收越緊,尤其是對民營房企已變得更加警惕。更讓房企傷感的是,按揭貸款進入房企的銷售監管賬戶后,目前已被更加嚴格的資金監管所限制,比如住建部提出擬加強預售資金監管后,北京市住建委于2021年11月4日發布了《北京市商品房預售資金監督管理辦法(2021年修訂版 公開征求意見稿)》,修訂稿提出“市住建委及北京銀保監局通過金融專網共享開發項目銷售進度、網簽備案明細、監管賬戶交易明細等信息,與監管銀行上報數據交叉核驗;穿透監測開發企業與監管銀行預售資金監管執行情況”,可見房企想騰挪使用監管賬戶資金已變得更加困難。

簡單來說,銀行按揭貸款雖然有所放松,但銀行開發貸還是收得很緊,而按揭放款受資金監管政策從嚴以及銀行要先從監管賬戶劃走貸款本息(比如開發貸)的影響,實際上也無法給房企提供資金挪用的空間,也即本質上來說房地產信貸還是沒有變松,反而是隨著房企銷售難、回款難的加劇以及房企爆雷的影響,目前融資環境變得更加惡劣。

二、地產投資機構開始躺平

近兩周的時間,粵系、閩系、浙系的幾家在國內排名百強的房企相繼爆雷,房企理財產品無法兌付引起了投資人的擠兌,房企的本息逾期、交叉違約等現象又進一步引發了金融機構的擠兌。恐慌情緒不僅加劇了股債市場的拋售,購房者對爆雷房企的期房也開始退避三舍,加上金融市場的自發收縮,房企的經營性現金流加上融資性現金流都無法及時覆蓋負債,由此導致房企的流動性更加緊張,最終變成了惡性循環。

民營房企從“小甜甜”變成了“牛夫人”,地產投資機構對民營房企的嫌棄似乎也到了歷史之最。截止當前,大部分信托機構都暫停或收縮了地產業務,一些大型信托機構已基本不看民營房企的項目,以往地產業務做得比較多的信托機構也基本都在爆雷房企的項目里折戟;地產的ABS產品基本全線暫停,哪管你是國央企還是民營房企;地產私募基金產品的備案少之又少,債券市場頻現投資人拋售的情況,連個別AMC也都拋棄了地產業務。當恐慌情緒繼續蔓延的時候,投資人都會選擇用腳投票,不管是銀行、信托、私募或者其他任何類型的房地產理財產品,目前都到了冰封期。房地產行業到底何時才能回暖,房企還得熬多久,投資人何時重拾信心,目前似乎更多取決于政策端的表態。

從下半年到現在,我們的很多同行都已經完成轉行,很多人問我們為什么對地產投資如此執著,我們回復得最多的就是“此輪調整后的房地產行業一定會更加規范、更加健康,投資風險也更加可控”。就民營房企而言,不管財務報表有多野、有多假,表外負債有多隱蔽、多龐大,理財產品有多瘋狂,各種監管指標的計算有多少貓膩,只要項目盈利的邏輯還在,市場需求和銷售去化的剛性還在,風控的安全邊際還在,我們的地產投資業務肯定還是會堅定地做下去。

三、房企無錢拍地

盡管房地產市場彌漫著恐慌的情緒,但市場上還是有越來越多的理性聲音。不少爆雷的房企只是流動性出現了問題,市場更愿意相信這些爆雷的房企都是負責任的企業,只要給他們時間,一定有能力、有辦法去償還債務本息。當然,在銷售難、融資難并疊加房地產市場整體下行的大背景下,大部分民營房企都面臨著前所未有的生死考驗,對第三批集中供地的參與熱情與買地能力也都降到了冰點。相比沒錢拿地對以后造成的影響,解決當前的生存問題才是關鍵。

全國各城市第三批集中供地開展以來,在已經完成土拍的城市中,國企托市現象依舊非常明顯(例如無錫、寧波等城市),但流拍的情況也依然頻繁,比如南昌此次推出的5宗土地中,有4宗被終止了交易,唯一有房企參拍的土地也是以流拍告終。我們注意到,盡管第三批集中供地的土拍中不少城市均不同程度地降低了拍地條件,但房企仍舊沒有什么參與的熱情,比如南京放寬了參拍企業的資質要求(降低對聯合開發的限制,企業拿地資質由一級或二級降至三級)、不設置報名競買、合作開發和股份轉讓要求;蘇州下調了保證金和首付款比例、取消了土地的市場指導價、降低首繳土地出讓金比例;廣州南沙、黃埔取消限價政策,之前流拍的土地也下調了地價,允許開發商“分期付款”(詳見文末附圖)……

我們認為,隨著房企降杠桿目標的逐步實現以及問題房企的逐漸出清,房地產行業將進入“低增長、低利潤、低預期、低容錯”的新階段。我們預計監管層將適時調整政策以應對越來越多的矛盾和沖突,房地產市場也將在明年上半年回暖。就地產投資業務而言,當樓市趨穩,行業和企業進入規范化的軌道,銀行開發貸、按揭貸恢復正常供應,項目銷售的監管賬戶資金從嚴監管,地產投資業務反而能變得更加安全,為此我們亦對此輪震蕩后的前融業務充滿信心。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協議

本文由“西政資本”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: 房企還得熬多久

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    蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區企業破產與重組專業委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協會個人破產委員會秘書長,深圳律師協會破產清算專業委員會委員,深圳律協遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家庫成員。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業破產與重組法律服務。聯系電話:18566691717

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    劉韜

    劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業投資基金合伙企業(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設投資發展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業創新創業發展基金、鄭州市科技發展投資基金、鄭州澤賦北斗產業發展投資基金、河南農投華晶先進制造產業投資基金、河南高創正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯網產業創業投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業領域:企事業單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業務、新三板法律業務、民商事經濟糾紛等。

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