5月降溫后南京、濟南等政策調整在即，對樓市影響幾何？

近期，南京、濟南、青島都頻頻放出調控松動的信號，目前南京已經“落地”，即日起外地人在高淳區買房，只要持有南京市居住證，或者攜帶用工單位的勞務合同和營業執照，即可開具購房證明，對外地購房者不再需要個稅或社保證明。一葉知秋，高淳區的限購放開是否意味著南京限購的全面松綁，這一政策的落地又會對本地樓市造成怎樣的影響呢？

高淳區供求均衡、成交維穩  限購放開有助于緩解庫存高企問題

追根溯源，高淳區限購起始于2017年3月，南京市出臺《進一步調整住房限購政策的通知》，外地人在六合區、溧水區、高淳區范圍內只能新購1套住房，同時，外地人在申請開具購房證明時，要提供過去3年內在南京累計滿2年的個稅或社保證明，且不允許通過補繳的方式獲得購房資格。條件還是相對嚴苛的，主要是為了應對投機炒房帶來的短期市場過熱現象。 

時至今日，隨著調控政策的不斷發酵，區域市場也發生了顯著變化：一方面調控取得了階段性成果，供求大體均衡，整體成交維穩。據CRIC監測，2019年以來，高淳區商品住宅的月均成交量基本維持在7.31萬平方米，較2018年有了穩步提升，前5月供求比維持在0.96，基本實現了供求平衡。另一方面區域市場暗藏下行風險，高淳區的商品住宅庫存量自2018年以來節節攀升，2019年至今都維持在60萬平方米左右的高位，去化周期維持在10個月左右，5月末降至8.24個月，仍顯著高于南京整體水平。而南京政府選擇在此時局部放寬限購政策，也有利于刺激短期市場需求，達到促進成交，謹防庫存風險的目的。

區域限購放寬并不意味整體限購解綁  政府“因區施政”修正調控效果

而針對高淳區限購放寬意味著南京限購松綁的說法，我們認為這樣的解讀難免有夸大其詞的嫌疑，究其原因：一是高淳區屬于南京的遠郊區域，類比于杭州、蘇州下屬縣市并不限購的情況，之前的限購“收緊”難免有矯枉過正的嫌疑，此次的 “放松”不失為一種修正調控的舉措，無需過分解讀。二是南京樓市成交維穩，除2月以外，月均成交量基本都維持在80萬平方米，前5月累計成交量為342萬平方米，同比增長27%，5月末消化周期在7個月左右，庫存風險可控，暫無限購全面調控放松的迫切性。三是從目前樓市調控的思路來看，“房住不炒”仍是主基調，夯實地方政府主體責任使得“因城施政”細化到“因區施政”成為可能，針對部分商品住宅庫存量較大，存在去化壓力的區域，地方政府完全可以實現區域性的調控松綁，對市場暗藏的下行風險做到防患于未然。

遠郊放開限購有助于平抑房價  以居住需求拉動人才導入

而此次高淳區的限購放寬究竟會對南京樓市產生怎樣的影響呢？我們認為大體可分為以下幾點： 

首先，成交層面，短期內勢必會刺激高淳區商品住宅整體成交量的攀升，毋庸置疑，區域的庫存壓力會得到部分緩解。對南京整體成交的帶動作用有限，考量到前期需求透支嚴重，房價也的確到達階段性高點等客觀因素，即便南京整體成交量上漲，漲幅也不會過大。 

其次，房價層面，因高淳區屬于南京的遠郊區域，房價相對較低，成交占比的提升也會使得南京“控房價”取得顯著成效，當前南京商品住宅的整體均價為23103元/平米，后期有望維穩或小幅下調。 

最后，結合南京近期在“搶人大戰”中種種亮眼的表現：頂級樓盤人才專購、人才安居房“先租后售”等等，區域的限購松綁一定程度也會加快外地人才的導入，為南京遠郊區域的經濟發展注入新的活力。

綜上，推此即彼，對于當前部分城市諸如濟南、青島頻傳調控放松的信號，我們認為，需要理性看待：第一，中央層面“房住不炒”的政策主基調不會實質性扭轉，意即在支持居民合理自住型需求的同時，著力打壓投資、投機性需求。地方無論出臺何種“放松”措施，對于炒房等投機行為仍會持平抑和打擊的態度。第二，因強調城市政府主體責任，地方政府可依據實際情況調整政策走向，這也使得“因區施政”成為可能，后期調控也會逐步細化，更加具有針對性和有效性。第三，核心二線城市基本都加入了“搶人大戰”，未來還會有愈演愈烈的趨勢，與此相結合的調控政策“放松”也會層出不窮，諸如落戶門檻降低、購房優惠、契稅補貼等也將成為吸引人才的主要手段。