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看了20多家房企中報后的感想

好貓財經 好貓財經
2022-09-16 11:53 5390 0 0
應該從雅居樂說起。這是一家最近為業內人士嘖嘖稱奇的房企,當同行在暴雷聲中安心躺平,甚至不惜違規,變著花樣從物業公司抽取資金。雅居樂卻從大宗交易途徑,折價出售雅生活股份,用于回購和兌付即將到期的美元債。這個時間點并不準確,雅居樂能撐到現在,關鍵時間點應該是2020年最后一周。

作者:神鎮的貓總 好貓財經


應該從雅居樂說起。

這是一家最近為業內人士嘖嘖稱奇的房企,當同行在暴雷聲中安心躺平,甚至不惜違規,變著花樣從物業公司抽取資金。

雅居樂卻從大宗交易途徑,折價出售雅生活股份,用于回購和兌付即將到期的美元債。

度過八月難關,高管們舉首高歌,寫出了《念奴嬌》篇章:

“孤旅進擊十四月,幾度英雄浴血…死生由我,美債天險逾越。”

上一次喊出“我命不由天”的是王石。

屠龍少年終成惡龍,濤濤貨幣洪流中,杠桿是蜜糖讓人眩暈,信用收縮擠兌時,杠桿是穿腸毒藥。

危機現時已籠罩在整個行業頭上,民營房企都難熬過,市場潛意識似乎已經形成,所有人都在驚嘆:

雅居樂為什么可以撐到現在?

從詩篇來看,高管們宣稱危機十四個月,即從2021年下半年開始,意指這是一場由恒大違約肇始,最終演變成全行業的債務危機。

這個時間點并不準確,雅居樂能撐到現在,關鍵時間點應該是2020年最后一周。

雅居樂就海南、揚州、惠州等7個項目,與平安不動產達成70.5億元的交易。

不到兩年時間,平安不動產已退出住宅領域,投資策略全面轉向,雅居樂的交易應該是最后的絕唱。

回溯平安不動產投資邏輯,七個交易標的項目“肥瘦搭配”,相信彼時仍是抱著抄底心態:

只有市場不好時,地產商才會讓出項目權益。

2020年是中國地產商野心膨脹的最后一年,明面上降杠桿已成行業共識,但很多房企仍抱有僥幸,當然其中也有行業高歌猛進的慣性使然。

也許是預見信用緊縮已成定局,疊加疫情對行業產生致命沖擊,還有海南持續堅持的限購,讓雅居樂做出了降杠桿決定。

從此一發不可收拾,雅居樂走在了賣資產道路的前頭。

賣得早、賣得好,才是雅居樂活到現在的關鍵,這一點與萬達世紀大交易別無二致,現在很多房企都想來一場萬達式的決斷,只是苦于沒有任何接盤人。

與平安交易以來的一年多時間里,雅居樂通過資產出售、配股、非標融資,籌資將近200億元,這是雅居樂一次次保證債務剛兌的殺手锏。

相對同等規模房企來說,債務總量不算高;2020年大量融資,使得長短債結構趨于合理;2021年減少拿地,今年停止拿地;項目權益比例高,表外負債少。

這些也是雅居樂能撐到現在的重要因素。

從“資產=負債?權益”來看,從2020年底到今年年中,雅居樂總資產減少了約150億元,權益尤其是少數股東權益增加約150億元,有息負債降低了300億元。

雅居樂順利實現了的資產負債表的縮表。

并不是所有的縮表,都能夠如此順利與及時,富力、融創、佳兆業等均是反例。

劫后余生的喜悅并沒有持續多久,雅居樂的投資者們,面臨著棘手的新問題:

為什么一系列利好消息,雅居樂的股價債價仍在跌跌不休。

答案也許要從行業共性中去找,2021年融資緊縮,讓絕大部分房企的現金消耗大半,2022年的銷售危機,房企的資產負債表再次面臨重大危機:

不拿地,才有可能挺過去;融資情況好一點,還堅持看好未來,才會適度拿一些地;

利潤是任人打扮的小姑娘,資產減值多少,是暴露房企資產優質程度的開始,項目是否能夠賣出去,是資產優質與否的底線;

現金消耗了,有息負債卻沒下降,意味著表外負債吃掉了現金,財務造假、資產隨意騰挪,是行業毒瘤;

違約之后是展期,展期之后還有展期,暴雷的盡頭是重組,重組的盡頭是什么?破產還是行業大并購,都有一些苗頭。

就算是國資房企,挺過來還是要靠加杠桿,但很遺憾,國資房企無法全部消化民企降下來的杠桿。

從雅居樂到二十多家房企的財報表明:

行業出清有待加速,沒有行業出清就沒有行業新發展。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協議

本文由“好貓財經”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: 看了20多家房企中報后的感想

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    蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區企業破產與重組專業委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協會個人破產委員會秘書長,深圳律師協會破產清算專業委員會委員,深圳律協遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家庫成員。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業破產與重組法律服務。聯系電話:18566691717

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    劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業投資基金合伙企業(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設投資發展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業創新創業發展基金、鄭州市科技發展投資基金、鄭州澤賦北斗產業發展投資基金、河南農投華晶先進制造產業投資基金、河南高創正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯網產業創業投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業領域:企事業單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業務、新三板法律業務、民商事經濟糾紛等。

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