杠桿地產 作者：桿姐
來源：杠桿地產（ID：Property-Market）
近期各地強化調控的政策目不暇接，同時部委層面的動作也不少。
此前大熱的杭州也升級了調控，8月5日一早，杠桿地產就看到大家都在談，杭州《關于進一步加強房地產市場調控的通知》。
最受關注的內容就是：
落戶本市未滿5年的戶籍家庭，在購房之日前2年起已在本市限購范圍內連續繳納城鎮社保滿24個月，方可在本市限購范圍內限購1套住房。
非本市戶籍家庭，在購房之日前4年起已在本市限購范圍內連續繳納城鎮社保或個人所得稅滿48個月，方可在本市限購范圍內限購1套住房。
總結起來我有兩點、分兩個層面說吧：
第一，具體到杭州，樓市暫時不要想著炒，心理健康一點。
第二，全國大趨勢上說，房地產這個夜壺，2021年不會用了，大環境進一步決定不要心存僥幸。
但是，混混日子怎么都還是可以的。
下面，杠桿地產詳細談一談吧。
1、杭州的走勢本身和長三角主要城市，和全國是一致的。總體來說，如下圖，中指院的統計，上半年長三角城市，包括杭州，整體延續去年下半年趨勢，新房市場成交量價齊升。
不過，市場活躍度，由核心一二線城市向區域內三四線城市傳導。
2020.10-2021.7長三角代表城市新房價格環比漲跌情況 圖表來源|CREIS中指數據（特此感謝）
然后我們看漲幅，這幾個月全國大風向變了，杭州也不例外。
一方面是調控本身加強，另一方面購房者、開發商、金融機構都更加理性。
所以，有沒有這個調控加碼，杭州的趨勢都不會變。
2、加碼讓杭州投資性需求，顯著減少，搖號總體減少。人才政策、落戶買房，這是前3、4年各大城市慣用的招，投資者也非常懂，大家協作、配合。
很多地方甚至經常出現搶房、排隊搖號的情況。
其實市場預期如果是漲，大家就會“搶”，相反杠桿地產要說，如果預期真的穩，比如近期這個情況，那就必然不激動了。
開發商激動不起來，購房者也狂放不了。
圖表來源|中指院（特此感謝）
而調控的加碼，讓杭州投資性需求、搖號總體減少。
你說還要不要投資呢？杠桿地產是這么覺得的，較大的城市，比如長三角的核心城市之一，又是省會，又有發達的民營經濟和互聯網經濟，長期趨勢總體不會差的。
人類超發貨幣、印錢，不會變。只是說，我們對炒房、暴利現在是挺反對的。
如果自有資金、杠杠低，就是圖個安心、保值，要求不高，我覺得還是挺好的。
3、要習慣投資回報率不高。這是總趨勢，各個環節都在發力。比如深圳搞的二手房參考價制度，成為不少地方調控的“范本”，多個城市已經借鑒參考。
以前是炒樓示范區、引領區，最后居然做了一回調控示范區的樣子。杭州其實有點像深圳，在長三角炒這個事上曾經比較領先。
所以，杠杠地產特別認為，要做好一些心理準備。
當然無論如何，未來是二手房“政府定價”時代，是否恐懼，核心是你的杠桿高低。
如果是職業投資，杠桿較高，今天這個背景下，肯定是壓力很大的。其中，資金鏈斷裂者恐怕也會有。
但這畢竟是少數，多數人，其實也就是家庭資產配置。
因此，對于一般的家庭投資來說，二手房“政府定價”時代，主要是壓窄了潛在的投資收益率。
圖表來源|國盛證券（特此感謝）
考慮到二套以上利率較高，且總體呈上升趨勢，投資回報率進一步受影響。
4、二手房市場在這個炎夏，確實進入了買賣相持階段。以最早搞二手房參考價的深圳為例，按照深圳房地產中介協會的統計，3-6月，深圳二手房單月預錄網簽量分別為4869套、4396套、3781套、3216套。
首先是持續下滑，其次比2020年低太多。2020年，月均1萬套。
我們看新聞，好多中介都沒生意，關門了。
以前特別熱的杭州加碼調控，其實就是說明一點，沒有哪個城市例外，沒地方可以僥幸。
博弈到何時？要么參考價事實上作廢，要么等下一次參考價更新。樓市是夜壺，大家都懂，因此杠桿地產認為，如果經濟需要，要促進樓市消費，參考價也可能事實上作廢。
或者等下一次參考價更新，比如明年。
沒有一個地方，是以搞垮房價為目的，只是為了完成上頭“房住不炒”的任務——大家都沒辦法。所以，如果你期待投資回報多一點，可以等等。
博弈到一定時候，二手房的事實成交價格，終究是會提高的。
5、銀行趁火打劫，其實人家也是沒辦法。誰都明白，房貸是優質資產，利潤高、比較安全。但是沒辦法，上頭鐵了心“房住不炒”。
圖表來源|國盛證券（特此感謝）
不過我們看，銀行都不傻。利率總體漲。
只有通過漲，銀行才能彌補涉房貸款總量、比例控制帶來的利潤壓力。
你可以說銀行趁火打劫，也可以說銀行其實有自己苦衷。不管誰倒霉了，購房者肯定最吃虧，成本最終都是你出。
6、不要覺得房地產要死要活、很不行，不行的是高杠桿開發商和高杠桿投資者。我們先回顧一下半年宏觀數據，銷售其實很好，商品房銷售面積88635萬平米，同比增長27.7%；比2019年1-6月份增長17.0%，兩年平均增長8.1%。
細節就不說了，投資也狠牛。
上半年，全國房地產開發投資72179億元，同比增長15.0%；比2019年1-6月份增長17.2%，兩年平均增長8.2%。其中，住宅投資54244億元，增長17.0%。
盡管遭遇這么大打壓，業績也這么好。
其實是這樣的，新房賣得不差，二手房很多地方確實壓力大了。
杠桿高的房企好幾個要死不活了，但穩健的企業，這一輪杠桿地產覺反倒市占率會提高。
毛利率當然要下降。
同時二手房，杠桿高的玩家要考慮回報率，真的保值的朋友，其實也都還好，不急著出售啊，慌啥。
所以，混混日子、等待就好了。
7、2021下半年樓市政策延續，放心混日子可以的，主要可以期待的是貨幣政策。房地產嚴厲的總程度很難改觀，如下圖，房子不是用來“炒”的。這圖真的很棒。
圖表來源|不詳（特此感謝）
上文總結的，杠杠地產認為，高杠桿房企日子不好過，正常的房企其實還是可以混日子的，只是利潤低一點嘛。
但是，你放心，沒有誰目的是搞死房地產。該轉型的，自己要懂政策，還是那句話，混日子是有保障的。
對了，2021年降準一次了，貨幣政策我們現在挺獨立的。根據需求，不排除還有，這是下半年最值得期待的。
錢就是水，第一多總是好事，第二水到處流動，你堵住大部分ok，但不會全部。所以只要有，地產行業獲得的好處，怎么都比不降好啊。
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原標題： 杭州徹底涼涼了？
