最高法院：連環買賣合同買受人排除執行的審查標準（2021提審改判）

本院認為，文明周就案涉車位享有足以排除強制執行的民事權益。

首先，文明周原審中提交的《銀海新城車位轉讓協議書》雖在手寫部分作出刪改，但在申請再審時提交的《銀海新城車位轉讓協議書》已在刪改處加蓋了銀鷹地產公司公章，可以證明銀鷹地產公司對案涉車位買受人變更為文明周的事實予以了確認。農行渝北支行主張文明周再審提交的《銀海新城車位轉讓協議書》系偽造，但未提供證據予以證明，在無相反證據推翻的情況下，本院對該協議的真實性予以采信。文明周作為銀海新城小區業主承繼了同為該小區業主竇朝芬購買案涉車位的相關合同權利。銀鷹地產公司的確認行為，并非在形式上重新設立新的買賣合同關系。

其次，文明周就案涉車位主張排除執行符合《執行異議復議規定》第二十八條規定的法定構成要件。

一是關于竇朝芬、文明周是否在人民法院查封前簽訂合法有效的書面買賣合同的問題。該法條規定強調的是案外人在人民法院查封前已就執行標的簽訂了合法有效的書面買賣合同，而非限定享有排除強制執行權益的權利人的主體范圍。據查明，2014年7月22日，銀鷹地產公司與竇朝芬簽訂《銀海新城車位轉讓協議書》將車位出售給竇朝芬。2015年12月15日，竇朝芬又與文明周簽訂《車位轉讓協議》將該車位轉讓給文明周。上述合同未違反法律、行政法規規定，不違反公共利益及公序良俗，合法有效。且均簽訂在一審法院查封案涉車位的時間2017年5月5日之前。如前所述，盡管文明周沒有直接與銀鷹地產公司簽訂書面買賣合同，但銀鷹地產公司已在《銀海新城車位轉讓協議書》中“乙方”修改為“文明周”處蓋章，通過這種方式就文明周受讓車位的事實進行了確認。綜合以上事實，可以認定文明周就案涉車位在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同。

二是關于竇朝芬、文明周是否已經支付案涉車位全部價款的問題。文明周舉示的銀行卡交易明細單、銀行卡對賬單、收據、收條等證據可以證明，竇朝芬已于2014年7月22日向銀鷹地產公司支付90000元車位款，文明周已于2015年12月15日向竇朝芬支付80000元車位款，故竇朝芬已向銀鷹地產公司、文明周已向竇朝芬支付案涉車位的全部價款。

三是關于文明周是否在人民法院查封前合法占有案涉車位的問題。根據2014年3月1日銀鷹地產公司與鑫龍物業集團公司簽訂的《銀海新城前期物業服務合同》及2015年6月26日重慶市綦江區銀海新城小區業主委員會與鑫龍物業集團公司簽訂的《銀海新城物業服務合同》,鑫龍物業集團公司為案涉車位所在的銀海新城小區提供物業管理服務,期限五年。鑫龍物業集團公司系銀海新城小區的物業服務單位，該公司成立的銀海新城管理處出具的車位使用明細表可以證明案涉車位已于2014年7月23日交付車位業主使用，結合文明周、竇朝芬均為銀海新城小區業主等事實，可以確認文明周自2015年12月15日起合法占有案涉車位。

四是關于文明周是否因自身原因未辦理案涉車位權屬轉移登記的問題。銀鷹地產公司以案涉車庫為文杰京華公司向農行渝北支行的借款多次提供抵押擔保,每個抵押擔保合同都對應有獨立編號的《中國農業銀行股份有限公司流動資金借款合同》,有獨立的抵押期。

案涉《銀海新城車位轉讓協議書》簽訂時車庫雖被抵押,但該抵押有固定期限,買受人對解除抵押有合理預期,不應認定買受人文明周未盡合理的注意義務。銀鷹地產公司未履行與文明周訂立的關于18個月后辦理車位產權證的約定,再次用車庫提供抵押擔保,導致文明周未能辦理權屬轉移登記,過錯明顯，故案涉車位未能辦理過戶并非文明周自身原因所致。

綜上所述，文明周的再審理由成立，應予支持。