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杭州灣停工疑云背后:合生創展2021年過得如何?

杠桿地產 杠桿地產
2022-04-14 15:41 5781 0 0
直到2021年業績報告發布,關于合生創展寧波杭州灣項目的停工風波似乎還未過去。

作者:桿姐

直到2021年業績報告發布,關于合生創展寧波杭州灣項目的停工風波似乎還未過去。相關論壇里質疑聲此起彼伏。

另一邊,合生創展似乎并不缺錢,2021年還曾準備收購恒大物業。雖然最終協議終止,但至少說明合生創展是有底氣的。

這家老牌粵系房企的實力究竟如何?借著近期其2021年業績發布,今天杠桿地產“地產年鑒”欄目和桿友們一探究竟。

01 銷售額分化中增長,營收下降

2021年合生創展的銷售還不錯,銷售及預售合約出售的物業總額為430.0億元,同比2020年的358.34億元增長了20%左右。

不過杠桿地產發現,合生創展的大本營“粵港澳大灣區”部分城市似乎銷售頹勢明顯。比如廣州2021年銷售額賬面值108.33億元,2020年這一數字為128.43億元,同比下降約15.7%。銷售面積也從2020年的57.03萬平米下降至40.82萬平米,同比降幅約28.4%。合生創展說這是因為期內集中銷售現有樓盤而未推出新品所致。

惠州降得更狠。銷售面積從2020年的15.4萬平米腰斬到5.3萬平米,降幅約65.6%。銷售額也從2020年的16.6億元滑坡到5.55億元,大降66.6%。原因也是銷售現有樓盤而未推出新品。

在長三角主要城市上海合生創展的銷售面積也在下降,2021年為33.2萬平米,同比降幅約33.3%;不過銷售額有所微增,比2020年漲了9.3%左右為90.02億元。

北京、天津情況差不多,銷售面積同比降了24.4%左右為30.56萬平米,但銷售額增長很大,同比增幅約67.3%為219.1億元。主要是由新推出的金茂府、合生縵云以及合生me悅熱銷,且銷售單價溫和上升所致——大都是豪宅產品。

營收合生創展和其他大部分房企一樣同比下降,為307.34港元,降幅約為10.6%;

毛利下降更厲害,同比降幅約39.8%為131.4港元。可以看到2021年合生創展的銷售成本增加不少,同比增幅40.3%,高于銷售額增幅一倍左右。

投資物業公平值收益增長驚人,為104.5億港元,同比增幅1268%。公告說主要是該集團其中3項可供出售的發展中物業轉撥至投資物業所產生的公平值收益,具體哪3項杠桿地產沒有找到。

此外合生創展的銷售及市場推廣費、一般及行政費用同比增幅也很明顯,分別達到49.7%、98%左右,數額為14.42港元、59.25港元。合生創展說是因為銷售推廣及售樓招商費用增加、員工薪酬福利增加及對慈善機構捐贈增加,另外也包含對其中一間聯營公司作出的減值撥備。

仔細看杠桿地產發現確實有幾項支出增加明顯,比如物業管理業務成本,同比增加約66%;基建業務成本,同比增加約91.4%;雇員福利成本(包括董事酬金)同比增加27.7%為22.6億港元;聯營公司減值撥備30.12億港元。

值得一提的是雇員福利,2021年諸多房企忙著降本增效,人員優化,合生創展似乎還在逆風漲薪。

公告披露2021年該司共雇傭員工11775名,比2020年的11368名增加了407名。根據數據杠桿地產簡單計算了下,2020年合生創展的人均薪資為15.6萬港幣,2021年則上升到19.2萬港幣。具體薪酬情況如何,歡迎合生創展的員工留言爆料。

02 毛利率、凈利率下降,短債占比顯著增多

盡管營收數據降了,但合生創展的毛利率真是高,2021年為43%,2020年更高為64%。凈利率也降了幾個百分點為33.7%,仍然很高。拿地便宜的優勢體現無疑。

以文初引發爭議的合生杭州灣國際新城為例,2009年合生創展拿的地,折合每平米土地成本約891.95元,遠低于項目當前的售價約11800元/平米。

資產負債方面,合生創展2021年的總資產和總負債分別為3462.34億港元、2332.05億港元,同比均上升了15%左右。負債總額的增長主要是因為借貸增加。

從業績公告里杠桿地產看到,2021年合生創展的流動負債中借貸確實增加了不少,為285.2億港元,同比增幅約59.7%。其中銀行及財務機構借貸、商業抵押擔保證券均增幅明顯??磥砗仙鷦撜?021年也在努力借錢。

基于此,2021年合生創展的財務成本其實是增加的,如下圖期內其總借貸成本為75.09億港元,同比增幅13.5%。但因為搞了部分成本資本化,所以其財務成本凈額同比下降。2021年合生創展的部分成本資本化額度為58.77億港元,比2020年的48.48億港元多了21.2%。

融資成本方面合生創展總體不算高,根據業績公告里的數據杠桿地產大致算了下,2021年其融資成本大概在5.6%左右,但發行的優先票據里也不乏利率7%以上的。

于2021年末借貸還款時間來看,合生創展的短債占比顯著增多,1年內為309.07億港元,占比26%,1-2年為339.13億港元,占比29%,兩項占比達55%。


不過合生創展現金還比較充沛,截至2021年末,其現金及銀行存款363.12億港元,2020年末這一數據為296.5億港元。

以三道紅線來衡量,合生創展為綠擋房企,其中凈負債率為70%,剔除預收款后的資產負債率為63%,現金短債比1.05。

03 核數師辭任爭議

最后杠桿地產想說一個有意思的地方,相信部分桿友也看到新聞。就在今年初,距離其年度業績發布前2個多月,合生創展的核數師普華永道辭任了。

但關于辭任原因雙方的公開表態很不一樣。

合生創展稱與普華永道未能就2021財政年度的審計費用達成共識。普華永道則在其辭任函指出:在開展2021財政年度審計過程中,要求合生創展管理層就相關事項提供進一步資料,可是未就部分事項取得所需資料,因此暫時無法計劃并完成必要的審計程序。

主要包括:合生創展的若干股權投資、物業項目的會計處理,及投資物業的估值,以及這些重大事項對合生創展的財務報表與相關披露的整體影響。

合生創展董事會則在公告中回應,雙方就2021財政年度的審計費用未能達成共識,所以普華永道要求就上述股權投資、物業項目及投資物業提供進一步資料,來確定會計處理及估值。

這一來二去的,很有意思

綜上,從披露的數據里,合生創展的優勢非常明顯,但頹勢也在顯現,不乏一些壓力,部分樓盤存在問題,從公開報道來看,不僅是杭州灣,其他地區也有。建議購房者在下手之前多渠道充分了解。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協議

本文由“杠桿地產”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: 杭州灣停工疑云背后:合生創展2021年過得如何?|地產年鑒⑨

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    蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區企業破產與重組專業委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協會個人破產委員會秘書長,深圳律師協會破產清算專業委員會委員,深圳律協遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家庫成員。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業破產與重組法律服務。聯系電話:18566691717

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    劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業投資基金合伙企業(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設投資發展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業創新創業發展基金、鄭州市科技發展投資基金、鄭州澤賦北斗產業發展投資基金、河南農投華晶先進制造產業投資基金、河南高創正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯網產業創業投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業領域:企事業單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業務、新三板法律業務、民商事經濟糾紛等。

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