任博宏觀倫道 作者：毛小柒
【正文】
2022年3月16日，金融委會議明確提出要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案，提出向新發展模式轉型的配套措施（參見金融委釋放強烈維穩信號），意味著政策層面對地產行業風險化解的支持力度會進一步加大。不過從近期市場情況來看，這種支持力度應該是定向的，而非全方位，即堅持精準拆彈的基本原則。
一、定向紓困12家房企：網傳央行召集18家全國性銀行和5家金融AMC開會
（一）2022年4月25日，有媒體披露，央行召集18家全國性商業銀行和5家金融AMC召開專題會，商討對12家問題房企進行定向紓困。
1、以上12家問題房企分別為恒大、融創、世茂、綠地、中南、奧園、榮盛、陽光城、融信、中梁控股、富力及佳兆業。需要說明的是，上述定向紓困名單的有效期至2023年4月，后續名單會進行動態調整。
目前為止，我們已對上述12家地產企業中的7家進行了討論，剩余5家地產企業我們爭取在5月內完成拆解。
2、后有部分房企證實，上述會議的主題是不良資產處置，即5家金融AMC來承接18家全國性商業銀行針對12家房企的資產。
（二）為提升5家金融AMC收購上述12家房企有關不良資產的積極性，此次會議提出了一系列鼓勵舉措：
1、與關聯方的合作收購，不納入重大關聯交易；
2、對12家房企的四證不全項目并購、涉及并購貸款置換土地出讓金項目等合規性要求有一定放松；
3、存量逾期項目在補充增信后可展期；
4、可以收三類資產，即2021年年底以前資金用途是土地價款的、暫未納入不良的貸款以及2021年年底之前的關聯方應收賬款。
（1）以上業務開展不納入房地產貸款集中度管理；
（2）以上業務資本金按50%計量，全力支持開發貸、資金務必封閉管理。
（三）總體來看，這次會議的精神大致如下：
1、這并非是一次面向房企的會議，聚焦點是5家金融AMC與18家全國性商業銀行，主旨是為了推動前者收購后者對12家房企的資產。
2、此次會議同時鼓勵了金融AMC和全國性銀行，意味著后者參與收購的地產項目可能還會有前者兜底（若產生不良、金融AMC應可以收購），從而使全國性銀行在支持地產企業時無后顧之憂。這意味著，由全國性商業銀行支持的項目將會在政策層面獲得更多支持。
二、政策舉措不斷出臺，效果仍有待觀察
（一）關于定向紓困房企的座談會已舉行多次
雖然我們理解一定程度上會緩解部分銀行及特定項目的壓力，但這次定向紓困專題問題最終能起到多大作用還有待進一步觀察，畢竟2021年下半年以來定向紓困專題會議已召開多次，但問題還是沒有得到根本改善。
1、中國房地產業協會舉行座談會，中海、保利、萬科、融創、金地、龍湖、中梁、新城、綠城、旭輝等10家地產企業參加，并提出“政策適當松綁、穩定市場預期、支持剛需購房及調整土地價格”等訴求。同日，央行召開新聞發布會，指出恒大出險事件導致市場主體出現一致性收縮，后續在監管部門的舉措下已逐漸恢復正常。
2、2021年10月26日，發改委外資司和國家外管局召開部分重點行業企業外債座談會，摸底美元債情況，萬科、世茂、建業、佳兆業、遠洋等8家地產企業參加，會上政策部門提出將繼續在外債備案登記、資金出境等方面滿足企業合理合規的外債置換和償付需求，并要求企業優化外債結構，嚴格按照批準用途使用外債募集資金，共同維持企業自和身信譽和市場整體秩序。
實際上從2021年10月中旬開始，福建、深圳、上海等地外管局便開始摸排部分房企的資金出境償債需求，并為其提供相關便利。例如，上海外管局要求各房企在10月27日前提交2021年度境外債到期情況，10月29日提交2021年年底境外債的安排（含到期本金和利息、回購需求、自有資金安排等），并要求2021年年底之前，不可以出現外匯局事先不知道的境外債券違約。
3、2021年11月8日，國務院發展研究中心舉行座談會，萬科、佳兆業、平安信托、華潤信托、南方基金、中信銀行、建行等多家企業參加，會上地產企業提出“降低目前資金鏈風險、融資方面給予直接融資和股權融資以差別放開”等訴求，金融機構提出“解決目前悲觀的市場預期、降低對上下游及就業的影響”。
4、2021年12月3日，針對恒大躺平事件，一行兩會紛紛發聲（參見恒大想躺平？）：
（1）央行指出，對于企業匯出資金償付及回購境外債券的，有關部門將提供支持和便利。同時央行將繼續配合廣東省政府、相關部門和地方政府，做好風險化解工作和兩個維護。
（2）銀保監會指出，在落實房地產金融審慎管理的前提下，指導銀行保險機構做好對房地產和建筑業的金融服務。現階段，要根據各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發放房地產開發貸款、并購貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進房地產行業和市場平穩健康發展。
（3）證監會指出，繼續支持房地產企業合理正常融資，支持優質房地產企業發行債券、資金可用于出險企業項目的兼并收購，積極發展住房租賃資產證券化業務，探索推動不動產投資信托基金（REITs）。
5、2021年12月10日，交易商協會舉行座談會，指出要重點支持符合房地產調控政策的企業注冊發行中長期限的債務融資工具，募集資金優先用于補充已售在建項目的資金缺口、以及用于房地產項目或資產的股權收購，支持保交樓、保民生、保穩定，積極滿足房地產合理融資需求。
除以上一系列座談會外，各地區亦多次召集轄區內的地產企業，力求在項目處置、風險化解等方面提供定向支持。例如，2022年1月8日，廣東省政府日前召集奧園集團、富力地產、雅居樂、保利地產、中海地產、五礦地產、越秀地產、珠江實等地產企業開會，擬為并購出險房企項目“牽線搭橋”。
雖然已有一系列會議定調，但目前看地產行業的危機警報并未解除，一系列定向支持舉措的效果還有待觀察。
（二）鼓勵通過并購化解地產行業風險
地產項目并購是地產行業風險出清的有效方式之一，2021年12月以來各政策部門在地產項目并購方面已推出了一系列舉措。
1、2021年12月20日，央行和銀保監會聯合發布《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》（參見關注2022年的地產行業并購業務機會），明確提出“重點支持優質房地產企業兼并收購出險和困難大型房地產企業的優質項目”。
2、2021年12月24日，央行、國資委、銀保監會亦召開了相關會議，一方面鼓勵大型民營企業、央企和國企并購出險和存在困難的房地產企業的優質項目，另一方面也希望全國性銀行能夠積極為并購方提供并購貸款。
3、2021年12月30日，央行指出“地產企業之間的項目并購有助于地產行業風險化解和市場出清……對于已經出險或資金周轉困難的地產企業集團持有的優質項目子公司股權或資產，一些優質民營和國企是有購買意愿的”（參見央行和證監會重磅發聲）。
4、2022年1月6日，金融管理部門明確，針對出險企業項目的承債式收購，并購貸款不再計入“三道紅線”和房地產貸款集中度相關指標計算口徑。
三、政策層面希望金融AMC在地產行業風險化解方面應有積極作為
（一）此次座談會五家金融AMC全部參加，表明政策層面對金融AMC在地產行業風險化解方面給予厚望（參見當前監管部門對金融AMC寄予厚望）。這主要是因為，
1、經過多年的實踐，金融AMC在項目風險化解、企業債務重組紓困、危機救助等方面已積累了豐富的經驗，其收購的大量銀行不良債權亦多涉及不動產抵押、爛尾樓項目等，因此金融AMC在地產行業風險化解方面已有很多經驗。
2、隨著地產行業進入周期調整新階段，地產企業債務化解、低效無效資產盤活、企業結構調整、“三保”等領域亦將為金融AMC帶來較多的不良資產收購來源和業務機遇。
（二）在系列政策支持下，金融AMC已有一系列舉措：
1、在恒大事件的處置上，信達資管的介入亦有可能會成為范例。
2、2022年1月，金融管理部門召集部分金融AMC，擬推動后者參與風險房地產企業的資產處置、項目并購及相關金融中介服務。
3、2022年3月，東方資管與長城資管兩家金融AMC分別成功發行100億元金融債，重點用于部分地產企業優質項目的風險化解及處置和地產行業紓困。
（三）我們預計，為加快化解地產行業風險，五家金融AMC在獨立行動之余，亦有可能會聯合行動。而金融AMC也應結合當前地產行業新形勢的變化，改變以流動性救助為主的傳統運行模式，以“法律隔離、實質管控、封閉運行、重組盤活”為原則，通過將底層資產與債務企業實現隔離，完善交易結構設計和退出路徑，加強對項目還款來源的封閉監管。具體看，金融AMC應積極圍繞地產企業上下游關系，聯合戰略客戶開展并購重組，充分發揮諸如風險隔離、困境房企托管、助力出險項目并購、提供類共益債救助、組建房地產重整盤活專項基金等多種功能，重點參與實施“保交房”、爛尾樓盤活、“非居改保”等宏觀政策支持鼓勵、與社會民生相關的業務，以更好服務地方風險化解，維護社會穩定。
四、地產行業風險化解亟需預期改善的加持
雖然2021年下半年以來，政策層面出臺了一系列支持政策，但目前看效果并不明顯，主要原因應是預期太弱、難以改善所致，當然也有一些超預期因素。
（一）金融部門對地產融資收的太快。2020年7月24日高層在北京召開房地產工作座談會、8月7日交易商協會和北金所發布新政、8月12日央行出臺345規則、8月20日住建部和央行召開12家房企（分別為碧桂園、恒大、萬科、融創、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城）座談會等事件之后，房地產金融審慎管理制度便已經基本形成（參加地產行業金融政策手冊）。雖然當時345規則出臺給予了三年的過渡期，但在345規則適用范圍快速擴大、房地產貸款集中度等政策、恒大等部分地產企業危機暴露以及各地監管部門一刀切導向的推動下，各金融機構開始對房地產企業出現超出預期的一致性收縮，導致整個房地產行業的融資環境急劇惡化、融資規模急劇萎縮，房地產企業的危機開始不斷暴露發酵。
目前融資環境雖有所改善，但主要針對優質地產企業，在拿地和并購趨于謹慎的前提下，這些優質地產企業的融資需求并不高。因此近期政策對融資的支持基本開始轉向一些問題地產企業，正考慮給予一些定向支持。
（二）由于融資是定向支持的，且很難恢復到以往，意味著銷售端與資產處置端對于整個地產行業來說便顯得很重要。雖然各地區通過降低首付比例、貸款利率、提高額度、加大各類補貼支持等方式給予救助，但目前市場對地產行業的預期已發生改變，從而導致住房消費者與接盤者觀望情緒較為濃厚，并反過來影響到地產企業的資金回籠，加劇了融資端的壓力。因此，目前的當務之急應從改變市場預期著手，可以考慮摒棄“房住不炒”的提法。
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原標題： 12家房企獲定向支持？
