商業地產與法務 作者：盧鵬
來源：商業地產與法務（ID：SYDCFL）
通常來說，對于商業地產中的租金定價方式是有著一系列科學方式來進行定價的，但由于現實之中多數開發者是以銷售住宅的房地產為主，所以他們的考慮方式多數是用即時銷售的模式來作為標準。所以在此，我介紹一下常用的租金定價方式：
1、固定租金模式
此三類模式適用于多數商場形態，但適用的條件不同，比如零售類業態在運營方式上均存在這三種模式。主力店以提成租金模式居多，而生活服務、娛樂休閑類則以采用固定租金模式居多，餐飲服務類以前以固定租金模式為主，這兩年也有很多家采用固定租金+提成租金模式的。需要說明的是這些方法不是一成不變，會根據商場受到市場的追捧程度而進行調整。
1、前提：對市場的準確認知
租金不是固定不變的，這個取決于項目所有權人對自身項目準確市場認知后才能做好租金定價，不能脫離事實基礎。所以一定要先考慮本地區及本商圈商業發展水平，商業地產比拼的是項目地段，更是對于一座城市中商圈價值的認定。然而商圈也分為很多種，比如增量商圈、穩定商圈、塌陷商圈等形態。
（1）增量商圈是指商圈已形成，且客流、市場在不斷增加的商圈。比如北京的CBD區域，隨著寫字樓、商場等項目的不斷增加，以及人口的不斷集中，導致商圈還處于增長中，在此類的商圈中的商業需求仍不斷的被制造出來。舉例來說，在此情形的商圈中，由于人口導入后，餐飲需求會持續旺盛，所以租金仍然有增長性。
（2）穩定商圈中是指地塊區域已近飽和狀態，貿然再加入商業項目會造成商圈內商業生態的波動情形。在此類商圈中的經營壓力非常大，需要比拼項目的硬件因素（如空間、動線、環境等），也需要比拼軟件因素（如調性、品牌、運營等），這會直接使得租金難以快速增長，反而可能會加大運營成本。但此種商圈的好處是租金長期利益可見且比較穩定，非常適合進行項目進行金融化測算。
（3）塌陷商圈是指由于某種原因導致商圈萎縮或衰退，在這種商圈中一定會存在惡性競爭、持續衰落的情況。一旦增加有新項目，便會使得整個商圈中類似項目中的商戶盈收下滑，此時別說漲租金了，能維持租戶不走就已是很優秀的業績。
2、租金的定價因素及方式
商圈內租金并不是一種線性關系（說明：浙江大學聶沖博士在其博士論文《購物中心商鋪租金微觀決定因素與租戶組合實證研究》第4．3．3模型的估計方法和識別中認為“線性關系很強”，我個人并不認同），不存在你有項目就能掙錢的情形，那是住宅地產，不是商業地產。
（1）應考慮承租人的價值認知和心理價位
首先承租人會考慮目標整體區域內的商業租金水平，一般考慮半徑兩公里以內比價。此后承租人會根據自身需求，以及項目契合性來參考類比價格，以明確自身承受能力（靠裝補掙錢的另說）。最后，是考慮承租人實際承租力，對自身項目租金價格進行合理把控。
A、自身成本：
b招商\推廣\運營成本，該成本也屬于硬性成本，一般是按照項目總成本的百分比而設立。
c競品對手的各樓層租金水平，該租金水平往往是橫向比較，一般在同等面積、規格、檔次中進行設定，有一定浮動值。
e項目回報率。
B、其他需考慮較大的費用
a應考慮掉鋪率場地盈收預算的沖抵。
b應考慮3個月免租期（通常為3個月）沖抵。
（3）租金定價方式
A、競品調研估值
對自身項目周邊的同類競品商業概況去類推估值以供參考。通常會對競品目標租金水平對比分析，以及不同行業承受租金水平及承租面積對比分析等，結合自身項目商戶組合布局租金條件的制訂、各樓層商戶組合布局及業種分配比例、各樓層商戶目標客戶、確定租賃條件的制訂，最終確定各樓層的租金方案。這種方式最是簡單粗暴，但是也是最省錢的。
B、通過營業額進行反推
一般采用運用此種方法的前提是要了解各個業態的承租水平，或者依據業態的毛利水平，估計該類業態的承租水平。這種方式對于經營者要求較高，且要求有著明確人的市場價值判斷，好處是比較準確。
通用公式：
年租金=年營業額*承租水平
租金單價=年租金/365/租賃面積
注：餐飲類中快餐承租水平較高，一般為營業額的8%-12%，大型餐飲承租水平略低于快餐類，約為營業額的7%-8%左右。
影院娛樂類：依據影院的營業額分配，一般毛利水平在30%左右，承租水平約占影院票房的15%。KTV的承租水平一般較低，租金占營業額比例約在3%-5%左右。
超市：為營業額的2%-3%左右，因超市毛利較低。
服裝零售類：服裝零售屬高毛利業態，毛利水平一般在20%-30%，因此承租水平也較高，約為營業額的12%-17%左右。
C、請第三方公司合作進行測算推導
其實，他們也大多數用的是上述方法。
（一）先測算經過估算后的租金，推算出年度總收入
年度總收入=年租金收入（項目總投資×%，一般為8%-12%）+固定成本（如：人力、行政、財務、物管、資產折舊等）+變動成本（如：營運、招商、市場推廣費8%）+各種稅費 (如所得稅、房產稅、租賃稅等)+資產折舊（如：工程改造分攤費）+年度掉鋪率20%-30%，公式為：年租金收入×（1+20%） +3個月免租期，公式為：（年租金收入/12）×3。+前期開辦分攤費等+其它費用等 。
然后設定樓層租金系數，測算樓層租金占百分比：
最后與市場調研租金水平進行對比，并判斷自身項目租金是否合理。
（二）估算未來十年或二十年的項目租金收益
商業地產中的可變量因素由于實在太多，所以一種方法并不能代表全部。租金雖然重要，但更重要的是項目運營因素。一個好的商業地產項目能夠保持租金的合理增長，在前期是取決于項目位置、規劃和人口，但后期一定是被項目運營能力所左右。而這卻是目前國內商業地產中最不被看重的決定性因素，因為沒有好的運營，漲租時可能會被商戶用腳投票。
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原標題： 商業地產中常用租金定價方式
