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房地產的又一劑強心針

陌爺地產圈 陌爺地產圈
2022-02-15 19:01 2219 0 0
近期的房地產政策也是密集出臺,其中還是以穩樓市、穩預期為主。

作者:陌爺

來源:陌爺地產圈(ID:gh_6e6c6fd48723)

在監管當局的一套組合拳尤其是融資政策收緊后,才意識到開發商的流動性如此的捉襟見肘。

在社會經濟持續下行的大背景下,“夜壺經濟”能否再次啟動,姑且另當別論。

但是對于尚是支柱性產業的房地產而言,但凡出現一絲系統性風險的征兆,必然是不允許的。

近期的房地產政策也是密集出臺,其中還是以穩樓市、穩預期為主。

點狀政策,如要求9家大型央國企對于11家中高風險的民企提供以資產收并購為主的流動性支持。

且圍繞這一舉措提供了一些列的政策上的支持,如并購貸不納入“三道紅線”內、鼓勵銀行資金向大型央國企傾斜等舉措。

而于2月10日,房地產便再次迎來了一則利好,主要針對于預售資金監管。

【該管理辦法明確:預售資金額度監管為“重點額度監管”,由市縣級城鄉建設部門根據工程造價合同等核定能確保項目竣工所需的資金額度。當賬戶內資金達到監管額度后,超出額度的資金可以由房企提取自由使用。】

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現時點出具對于監管資金的管理辦法,一方面表明房地產調控已進入深水區,從限購、限貸、“三道紅線”等政策端、融資端,滲透到房企的經營層面。

另一方面,仔細深究,當前的房地產資金監管制度確實存在其不合理之處。

(1)政策規定不明確

包括監管賬戶開設范圍是土地證還是預售證規定不明確;

重點監管資金提取范圍是土地證、預售證、單樓棟還是單套房規定不明確;

部分城市重點監管資金比例、提取節點規定不明確;

(2)提取基數過高

重點監管資金的提取基數包括備案價、工程款、實收款三類,其中以備案價、工程款為基數的城市占絕大多數。

(3)提取比例過高

如按照工程造價1.n倍計算重點監管資金的城市,倍數普遍在1.1倍-1.3倍之間,其中浙江的城市普遍較高,為工程造價1.3倍,其次為福建、安徽的城市,普遍為工程造價1.2倍。

(4)提取節奏不合理

重點監管資金根據工程節點提取,比較寬松的包括南寧、天津、無錫、福州等,房企可在主體結構封頂前取用大部分重點監管資金。

提取節奏較慢的城市包括惠州、佛山等,主體結構封頂前重點監管資金較難取用。

NO. 2

再來說一說,對于該條政策措施主要有以下幾點看法:

1、雖未明確具體的監管要求,但是整體導向是放松監管資金要求,對于房地產行業以及緩釋房企流動性而言實則利好。

2、雖是對于行業鼓勵性的或者說是對于地方政府導向性的政策要求,但卻是面狀的寬松政策,惠及所有的開發商。

3、此次政策的出臺是對于房企資金監管過于嚴格而出臺的糾正措施。

像陽光城,沈陽某項目后續工程款還有1億需支付,政府還要監管7.5億不讓動,導致了企業的資金流動性被大大降低,風險攀升,間接導致了陽光城的現狀。

4、超出額度的監管資金房企可自由使用,意味著房地產建設項目仍要滿足監管資金要求的前提下,對于超出的部分房企的自主權更大。

對于恒大、陽光城、花樣年等全國性暴雷房企而言,地方政府往往會因為企業風險而加大對于資金監管的要求,導致即便在滿足監管要求前提下,賬面資金不能及時補充流動性以及債務剛兌,而加速企業風險。

而該條政策的導向便是防止該類的“踩踏事件”的加劇與發生。

5、對于預售資金監管制度的調整將會是中長期調控的方向。

現在很多地方,建設進度到達±0,就可以預售。土地款通過前融解決,工程建設中可以做開發貸,層層加大的杠桿是導致企業風險與項目風險最根本的原因。

對于這種開發模式而言,一是現金流脆弱,單項目的回款受阻可能會牽連到整個資金盤子的流動性。

二是監管資金的問題,有些是被提前動用,就存在建設爛尾可能,有些是監管過嚴,被動降低了資金周轉率。

所以對于監管資金而言,未來的調控方向并不是更松、也不是更嚴,而是需要更加靈活。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協議

本文由“陌爺地產圈”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: 房地產的又一劑強心針

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    蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區企業破產與重組專業委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協會個人破產委員會秘書長,深圳律師協會破產清算專業委員會委員,深圳律協遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家庫成員。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業破產與重組法律服務。聯系電話:18566691717

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    劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業投資基金合伙企業(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設投資發展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業創新創業發展基金、鄭州市科技發展投資基金、鄭州澤賦北斗產業發展投資基金、河南農投華晶先進制造產業投資基金、河南高創正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯網產業創業投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業領域:企事業單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業務、新三板法律業務、民商事經濟糾紛等。

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