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高額稅費(fèi)彎彎繞:7000萬的豪宅竟然要2000萬的稅?

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2021-05-13 13:57 3416 0 0
注意這幾個信息,撿漏機(jī)會不難找到

作者:鯨哥

來源:北京法拍房資訊(ID:gh_790702b54b93)

01

去年8月,司法平臺上一套標(biāo)的為“上海市紅松東路1099弄15號2002室”的房產(chǎn)被競拍者以69228921.37元(約7千萬)的價格拍下,比評估價5287萬高出了1636萬。

該套房屋的市場價在7161萬,7000萬成交的價格要比市場價低了100多萬,或許大家會覺得撿漏了。

然而,令人錯愕的事情在后頭,這套房子不僅沒辦產(chǎn)權(quán)證,而且來源還是繼承。

我們請專業(yè)機(jī)構(gòu)的人士粗略計(jì)算了該套房源所需要繳納的稅費(fèi):

房子沒有辦理產(chǎn)權(quán)證,也就是說當(dāng)前房子的權(quán)利人還是開發(fā)商,所以要辦理二次過戶,每過戶一次要繳納契稅和印花稅。

房子被執(zhí)行拍賣前是原房主繼承得來的,需要繳納增值稅和個人所得稅,而且稅費(fèi)由買家承擔(dān)。

上述的幾項(xiàng)稅費(fèi)合計(jì)要2093萬,加上成交價7000萬,該房產(chǎn)的成本達(dá)到了9016萬,比市場價竟然高出2000萬元左右。

明明總價7000萬的房產(chǎn),竟然還要交2000萬的稅費(fèi),實(shí)在不像話。

02

1、那么針對具體情況所需要繳納的稅費(fèi),是否需要法院公布在競買公告里呢?

大眾普遍認(rèn)為,法拍房的房主自己不可能聯(lián)系到,也沒有充足的時間去跑相關(guān)部門,對于具體稅費(fèi)的計(jì)算也不是很懂,如果在拍賣網(wǎng)站上沒有公布,法官也沒有告知這一信息,如果出了問題,責(zé)任不應(yīng)該在買受人自己。

2、那么法院應(yīng)不應(yīng)該將具體稅費(fèi)公布在司法拍賣平臺上呢?

我們也聯(lián)系到了相關(guān)負(fù)責(zé)人,他表示法院一般情況下會查詢房屋產(chǎn)權(quán)信息以及有無查封、抵押等情況并公布到競買公告中,但具體的稅費(fèi)需要自行聯(lián)系相關(guān)部門進(jìn)行咨詢,這一點(diǎn)也會在競買公告上說明。

對于是否將具體稅費(fèi)在競買公告中標(biāo)明的問題,也歡迎大家在文章下方留言討論~

同時,我們也總結(jié)了影響稅費(fèi)計(jì)算的三種情況供大家參考:

1、二次過戶

首先需要明確的是,二次過戶不是第二次過戶,而是需要過兩次戶。

多數(shù)表現(xiàn)在房屋產(chǎn)權(quán)人是房地產(chǎn)公司,實(shí)際所有人(被執(zhí)行人)還沒有從地產(chǎn)公司過戶,需要二次過戶,房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人才能過戶到買受人名下。

每次過戶,都需要支付相關(guān)稅費(fèi),所以一旦涉及到多次過戶,需要繳納的稅費(fèi)不僅計(jì)算規(guī)則復(fù)雜,并且繳納額度也會很高,更別提還要一次一次得往交易中心跑,一旦其中任何一方經(jīng)辦人不配合,就會產(chǎn)生麻煩。

2、產(chǎn)權(quán)人是公司還是個人

購買法拍房時房產(chǎn)歸屬個人名下還是公司名下有很大區(qū)別。根據(jù)當(dāng)前的法律和政策規(guī)定,個人持有的住房無需每年繳稅,而公司名下房產(chǎn)每年都要繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅,購買時需要額外繳納“土地增值稅”。

拍賣的房產(chǎn)證上注明的權(quán)利人有些是公司,有些是個人,還有個人和公司混合的情況。產(chǎn)權(quán)不同,在繳稅過戶流程中,需要繳納的稅費(fèi)金額差異巨大。

3、房產(chǎn)的來源

來源不同其過戶時承擔(dān)的稅費(fèi)也不相同。繼承或贈與得來的房屋再進(jìn)行過戶交易的話,繳稅方式與普通過戶不太一樣。

法拍房的權(quán)利來源是贈與、繼承等特殊情況,需要繳納的稅費(fèi)會更高。

贈與、繼承所得的房產(chǎn),在交易中心辦理過戶繳稅時,個人所得稅依照交易價格的20%征收。

當(dāng)法拍房的原房主獲得房產(chǎn)的方式是贈與或繼承時,且上拍公告中明確規(guī)定“由買受人承擔(dān)全部稅費(fèi)”,那么在買受人辦理過戶時,稅費(fèi)將高出普通法拍房交易價格20%的個人所得稅。

最后在這里提醒大家:

競買法拍房的時候一定要仔細(xì)看好房子屬性、產(chǎn)權(quán),“二次過戶”和“第二次過戶”完全是兩碼事兒。對房屋進(jìn)行詳細(xì)盡調(diào)的同時,仔細(xì)閱讀競買公告,確認(rèn)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)情況。

除了要判斷房屋是否有高額稅費(fèi)外,還要判斷房屋是否有占用、是否存在過戶、交房、貸款等風(fēng)險和問題。只有清楚地掌握法拍房背景信息之后,才能確保法拍房交易不會出現(xiàn)重大問題。

注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“北京法拍房資訊”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

原標(biāo)題: 高額稅費(fèi)彎彎繞:7000萬的豪宅竟然要2000萬的稅?

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    蔣陽兵

    蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風(fēng)險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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    劉韜

    劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊管理會計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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