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龍湖為何高溢價并購億達服務?

觀點 觀點
2021-03-07 10:03 3958 0 0
恒大物業、碧桂園服務等競爭對手大筆收購之時,龍湖物業也停止了“潛水”,強勢入場。

作者:觀點地產新媒體

來源:觀點(ID:guandianweixin)

恒大物業、碧桂園服務等競爭對手大筆收購之時,龍湖物業也停止了“潛水”,強勢入場。

觀點地產網 一直在“潛水”的龍湖物業,突然收購了一家物業管理公司。

3月4日晚間,踩在港交所當日公告披露停止前兩分鐘,億達中國公布了一則有關出售附屬公司全部股權的公告。

公告稱,龍湖集團全資附屬公司龍湖嘉悅物業服務有限公司(買方)、億達服務(目標公司)、賣方(包括:億達發展、億達服務、大連藍灣及誠悅)訂立股權轉讓協議及補充協議。

按照協議,龍湖將向賣方收購億達服務100%股權,交易代價為12.73億元。交易完成后,億達中國將不再持有億達服務任何權益,并從前者綜合財務報表中脫離。

繼碧桂園服務收購藍光嘉寶服務之后,物業行業又出現一宗大宗收并購,且時間僅相隔一周。

如此頻繁的收并購事件,似乎在證明物業行業陷入激烈地規模“爭霸”階段。

放長時間線來看,2020年新冠疫情爆發后,物業服務企業成為資本市場熱捧的對象,隨之出現物業公司赴港上市熱潮,僅2020年就有16家在港交所掛牌。

這種現象背后,意味著物業行業整合加速,收并購將會更加頻繁。

對此,龍湖智慧服務集團總經理曾益明曾表示:“目前行業的集中度并不高,在未來收購并的加劇,包括市場集中度越來越高,整個行業就會出現強者恒強,馬太效應越來越明顯。”

恒大物業、碧桂園服務等競爭對手大筆收購之時,龍湖物業也停止了“潛水”,強勢入場。

億達“棄車保帥”

簽署出售億達服務協議當天,億達中國亦有簽署一份與債務人達成和解的協議。

3月4日,債務人(即大連億達、港鑫及均安)、安都方(即洛林、諾曼底、志圖及鴻禧)、億達方(即億達中國及其五間全資附屬公司、兩家合營公司)訂立和解協議。

透過訂立和解協議,債務人同意其依法欠付安都方總額約2.088億美元(最終裁決金額及應計利息),待履行規定的遞延付款義務后,總付款義務將減少至1.75億美元。

觀點地產新媒體翻閱公告獲悉,債務人需要在未來半年時間里將1.75億美元分成四次償還予安都方,其中3月5日、4月30日、5月31日及9月30日分別償還3500萬美元、5000萬美元、5000萬美元和4000萬美元。

分期付款加之減少償還3379.34萬美元,無疑將在一定程度上緩解億達中國的流動性壓力。億達中國認為,和解協議可以減輕集團的財務負擔及改善其流動資金狀況,以及消除仲裁對公司公眾形象的負面影響。

這份和解協議也意味著,億達中國“渡劫”迎來一絲希望。

2019年初,控股股東中民投遭遇財務困難、債務違約等危機,導致億達中國未償還的貸款觸發提前償還機制,進而讓后者陷入流動性危機。

于2019年2月、3月,中民投持有的中民嘉業83.29億元股權及其它投資權益的數額遭到法院兩次凍結,后一次凍結時長達到3年,進而影響億達中國簽訂的若干份貸款協議,相關貸款債權人有權要求億達中國立即償還貸款金額90.8億元。

面對如此現狀,億達中國并沒有充足的資金流解決“暴漲”的短期債務。據億達中國2020年中期財報顯示,該公司擁有現金及銀行結余約為12.89億元,其中包括受限制現金約為7.2億元。

盡管債權人未要求立刻償還借款,但是以發展、運營產業園區為主營業務的億達中國,一直面臨著投入、產出不成正比的問題,借助高杠桿維持發展也使得其負債高筑,于2020年中期凈負債率達125.8%。

初步判斷,達成和解協議后,億達中國急需一筆流動資金。在這種處境下,億達中國選擇了“棄車保帥”,出售億達服務全部股權套現12.73億元,而這筆錢剛好可以覆蓋總1.75億美元債務,折合人民幣11.36億元。

公告顯示,于2020年末,億達服務的資產總值、資產凈值分別約為3.93億元及1.67億元。2020年期間,億達服務收益錄得4.81億元,除稅前溢利凈額為6224.76萬元。根據出讓協議,億達服務需承諾未來4個年度賬面凈利潤不低于7147萬元。

若期間無法完成業績承諾,億達中國需賠償違約金差價14.24倍。按此釋義,本次交易對價相比目標公司的資產總值及資產凈值有較高溢價。

對此,一位財務分析人士表示:“說明龍湖看中億達服務的潛力,高溢價基本都是因為協同效應。不過交易對價都是談判的,不排除是億達方面提出的要求。”

從億達中國2020年中期財報可以發現,物業管理收入是該公司僅有錄得增長的業務,同比增長21.6%至2.7億元,物業銷售收入、租金收入、商務園運營管理服務收入、建筑、裝修及園林綠化收入均錄得下跌。

龍湖補短“產業園區”

早在2018年,中民投爆發債務危機之前,對億達中國的支持已明顯有所下降。該年6月22日,中民投副總裁張志超辭任億達中國董事會主席,并且取消7.8億元認購億達中國11.6%新股份的協議。

而在此前一個月,龍湖集團曾給億達中國帶來一筆26億元的“援助款”。

彼時,雙方戰略合作框架協議顯示,將圍繞大連天地項目的產城深度融合及城市功能配套展開全面合作,即龍湖集團26.03億元收購億達中國大連天地項目,總建面24.69萬平方米。

也就是說,億達中國與龍湖集團合作亦有三年歷史,基于雙方合作程度,龍湖集團愿意高溢價進行收購,或許志在億達服務的產業園區運營經驗。

對此,上述財務分析人士稱,龍湖物業主要集中在住宅和商業領域,這筆收購或許想往產業園區延伸,補充這塊短板。畢竟從零開始需要很大時間和精力成本,億達的管理經驗是可以借鑒的。

億達中國官網顯示,其于1984年成立,2014年6月在港交所主板上市,是集園區開發、園區運營、工程建設、物業管理等業務于一體的綜合性集團化企業。其中,1998年,該公司首創的“官助民辦”模式的大連軟件園正式開園,成為國內產業園區經營管理模式的代表。

作為億達中國全資子公司,億達服務成立于1996年,為一家專業的產業園區運營服務商,在產業園區運營管理經驗超過20年。目前,億達服務在管物業包括產業園區、寫字樓、公共事業、院校物業、商業、住宅等。

為什么要收購億達服務?

事實上,曾益明在2020博鰲房地產論壇上就透露過原因。他表示,目前隨著物業公司能力越來越強,參與城市管理范圍越來越大,包括保利的大物業戰略、碧桂園的城市管理,龍湖也于2018年成立城市管理公司。

如何在這種激烈的競爭中更有優勢?他給出的答案是:“怎么樣讓這個企業變得更加有價值?就是要豐富管理業態。”

目前,龍湖物業覆蓋了13類城市管理的空間,包括住宅、商業、案場、產城、寫字樓、醫院、學校等,但是產城、醫院、學校等是相對薄弱的一環。

本次收購億達服務,可以為龍湖物業增加將近2000萬平方米的管理面積。

據億達中國2020年中期報表顯示,商務園運營管理項目合計27個,委托運營管理面積合計約330萬平方米;運營住宅項目78個,總計約1188萬平方米;辦公室物業管理累計運營總建筑面積475.6萬平方米。

另龍湖集團方面透露,2020年中期,龍湖智慧服務的實管面積達到1.32億平方米,收入增幅為每年30%,毛利率超過20%,凈利率在10%-12%、甚至是15%以上。

以上數據為基礎,龍湖物業本次收購的體量,較之前恒大物業收購亞太酒店物業、碧桂園服務收購藍光嘉寶服務小一些。

其中,恒大物業15億元收購亞太酒店物業100%股權,獲得在管面積超過8000萬平方米;碧桂園服務48.47億元收購藍光嘉寶服務64.6203%股權,獲得在管面積約為1.4億平方米。

在物業管理收并購浪潮中,龍湖物業目前跟進動作稍微慢一些,隨著行業整合速度加快,僅靠自身物業獲得在管面積仍不及收購來的快且直接。

要在收并購浪潮中保持頭部物業公司的位置,龍湖物業或許還需更多行動。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協議

本文由“觀點”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: 解局|龍湖為何高溢價并購億達服務?

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    蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區企業破產與重組專業委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協會個人破產委員會秘書長,深圳律師協會破產清算專業委員會委員,深圳律協遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家庫成員。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業破產與重組法律服務。聯系電話:18566691717

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    劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業投資基金合伙企業(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設投資發展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業創新創業發展基金、鄭州市科技發展投資基金、鄭州澤賦北斗產業發展投資基金、河南農投華晶先進制造產業投資基金、河南高創正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯網產業創業投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業領域:企事業單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業務、新三板法律業務、民商事經濟糾紛等。

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