龍湖為何高溢價并購億達服務？

作者：觀點地產新媒體

來源：觀點（ID：guandianweixin）

觀點地產網 一直在“潛水”的龍湖物業，突然收購了一家物業管理公司。

3月4日晚間，踩在港交所當日公告披露停止前兩分鐘，億達中國公布了一則有關出售附屬公司全部股權的公告。

公告稱，龍湖集團全資附屬公司龍湖嘉悅物業服務有限公司（買方）、億達服務（目標公司）、賣方（包括：億達發展、億達服務、大連藍灣及誠悅）訂立股權轉讓協議及補充協議。

按照協議，龍湖將向賣方收購億達服務100%股權，交易代價為12.73億元。交易完成后，億達中國將不再持有億達服務任何權益，并從前者綜合財務報表中脫離。

繼碧桂園服務收購藍光嘉寶服務之后，物業行業又出現一宗大宗收并購，且時間僅相隔一周。

如此頻繁的收并購事件，似乎在證明物業行業陷入激烈地規模“爭霸”階段。

放長時間線來看，2020年新冠疫情爆發后，物業服務企業成為資本市場熱捧的對象，隨之出現物業公司赴港上市熱潮，僅2020年就有16家在港交所掛牌。

這種現象背后，意味著物業行業整合加速，收并購將會更加頻繁。

對此，龍湖智慧服務集團總經理曾益明曾表示：“目前行業的集中度并不高，在未來收購并的加劇，包括市場集中度越來越高，整個行業就會出現強者恒強，馬太效應越來越明顯。”

恒大物業、碧桂園服務等競爭對手大筆收購之時，龍湖物業也停止了“潛水”，強勢入場。

簽署出售億達服務協議當天，億達中國亦有簽署一份與債務人達成和解的協議。

3月4日，債務人(即大連億達、港鑫及均安)、安都方(即洛林、諾曼底、志圖及鴻禧)、億達方（即億達中國及其五間全資附屬公司、兩家合營公司）訂立和解協議。

透過訂立和解協議，債務人同意其依法欠付安都方總額約2.088億美元（最終裁決金額及應計利息），待履行規定的遞延付款義務后，總付款義務將減少至1.75億美元。

觀點地產新媒體翻閱公告獲悉，債務人需要在未來半年時間里將1.75億美元分成四次償還予安都方，其中3月5日、4月30日、5月31日及9月30日分別償還3500萬美元、5000萬美元、5000萬美元和4000萬美元。

分期付款加之減少償還3379.34萬美元，無疑將在一定程度上緩解億達中國的流動性壓力。億達中國認為，和解協議可以減輕集團的財務負擔及改善其流動資金狀況，以及消除仲裁對公司公眾形象的負面影響。

這份和解協議也意味著，億達中國“渡劫”迎來一絲希望。

2019年初，控股股東中民投遭遇財務困難、債務違約等危機，導致億達中國未償還的貸款觸發提前償還機制，進而讓后者陷入流動性危機。

于2019年2月、3月，中民投持有的中民嘉業83.29億元股權及其它投資權益的數額遭到法院兩次凍結，后一次凍結時長達到3年，進而影響億達中國簽訂的若干份貸款協議，相關貸款債權人有權要求億達中國立即償還貸款金額90.8億元。

面對如此現狀，億達中國并沒有充足的資金流解決“暴漲”的短期債務。據億達中國2020年中期財報顯示，該公司擁有現金及銀行結余約為12.89億元，其中包括受限制現金約為7.2億元。

盡管債權人未要求立刻償還借款，但是以發展、運營產業園區為主營業務的億達中國，一直面臨著投入、產出不成正比的問題，借助高杠桿維持發展也使得其負債高筑，于2020年中期凈負債率達125.8%。

初步判斷，達成和解協議后，億達中國急需一筆流動資金。在這種處境下，億達中國選擇了“棄車保帥”，出售億達服務全部股權套現12.73億元，而這筆錢剛好可以覆蓋總1.75億美元債務，折合人民幣11.36億元。

公告顯示，于2020年末，億達服務的資產總值、資產凈值分別約為3.93億元及1.67億元。2020年期間，億達服務收益錄得4.81億元，除稅前溢利凈額為6224.76萬元。根據出讓協議，億達服務需承諾未來4個年度賬面凈利潤不低于7147萬元。

若期間無法完成業績承諾，億達中國需賠償違約金差價14.24倍。按此釋義，本次交易對價相比目標公司的資產總值及資產凈值有較高溢價。

對此，一位財務分析人士表示：“說明龍湖看中億達服務的潛力，高溢價基本都是因為協同效應。不過交易對價都是談判的，不排除是億達方面提出的要求。”

從億達中國2020年中期財報可以發現，物業管理收入是該公司僅有錄得增長的業務，同比增長21.6%至2.7億元，物業銷售收入、租金收入、商務園運營管理服務收入、建筑、裝修及園林綠化收入均錄得下跌。

早在2018年，中民投爆發債務危機之前，對億達中國的支持已明顯有所下降。該年6月22日，中民投副總裁張志超辭任億達中國董事會主席，并且取消7.8億元認購億達中國11.6%新股份的協議。

而在此前一個月，龍湖集團曾給億達中國帶來一筆26億元的“援助款”。

彼時，雙方戰略合作框架協議顯示，將圍繞大連天地項目的產城深度融合及城市功能配套展開全面合作，即龍湖集團26.03億元收購億達中國大連天地項目，總建面24.69萬平方米。

也就是說，億達中國與龍湖集團合作亦有三年歷史，基于雙方合作程度，龍湖集團愿意高溢價進行收購，或許志在億達服務的產業園區運營經驗。

對此，上述財務分析人士稱，龍湖物業主要集中在住宅和商業領域，這筆收購或許想往產業園區延伸，補充這塊短板。畢竟從零開始需要很大時間和精力成本，億達的管理經驗是可以借鑒的。

億達中國官網顯示，其于1984年成立，2014年6月在港交所主板上市，是集園區開發、園區運營、工程建設、物業管理等業務于一體的綜合性集團化企業。其中，1998年，該公司首創的“官助民辦”模式的大連軟件園正式開園，成為國內產業園區經營管理模式的代表。

作為億達中國全資子公司，億達服務成立于1996年，為一家專業的產業園區運營服務商，在產業園區運營管理經驗超過20年。目前，億達服務在管物業包括產業園區、寫字樓、公共事業、院校物業、商業、住宅等。

為什么要收購億達服務？

事實上，曾益明在2020博鰲房地產論壇上就透露過原因。他表示，目前隨著物業公司能力越來越強，參與城市管理范圍越來越大，包括保利的大物業戰略、碧桂園的城市管理，龍湖也于2018年成立城市管理公司。

如何在這種激烈的競爭中更有優勢？他給出的答案是：“怎么樣讓這個企業變得更加有價值？就是要豐富管理業態。”

目前，龍湖物業覆蓋了13類城市管理的空間，包括住宅、商業、案場、產城、寫字樓、醫院、學校等，但是產城、醫院、學校等是相對薄弱的一環。

本次收購億達服務，可以為龍湖物業增加將近2000萬平方米的管理面積。

據億達中國2020年中期報表顯示，商務園運營管理項目合計27個，委托運營管理面積合計約330萬平方米；運營住宅項目78個，總計約1188萬平方米；辦公室物業管理累計運營總建筑面積475.6萬平方米。

另龍湖集團方面透露，2020年中期，龍湖智慧服務的實管面積達到1.32億平方米，收入增幅為每年30%，毛利率超過20%，凈利率在10%-12%、甚至是15%以上。

以上數據為基礎，龍湖物業本次收購的體量，較之前恒大物業收購亞太酒店物業、碧桂園服務收購藍光嘉寶服務小一些。

其中，恒大物業15億元收購亞太酒店物業100%股權，獲得在管面積超過8000萬平方米；碧桂園服務48.47億元收購藍光嘉寶服務64.6203%股權，獲得在管面積約為1.4億平方米。

在物業管理收并購浪潮中，龍湖物業目前跟進動作稍微慢一些，隨著行業整合速度加快，僅靠自身物業獲得在管面積仍不及收購來的快且直接。

要在收并購浪潮中保持頭部物業公司的位置，龍湖物業或許還需更多行動。

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原標題： 解局|龍湖為何高溢價并購億達服務？