REITs前夜，產業、物流園區資產證券化探索與突破

（2021年4月25日）過去的一年中，各行各業均受到新冠疫情不同程度影響，但得益于防控工作的快速推進和常態化，國內經濟活動得以快速重啟。

數據上看，二季度GDP增長3.2%，已經由負轉正；三季度增長4.9%，四季度增長6.5%，呈現階梯式上升；全年GDP達到101.6萬億元，同比增長2.3%，成為全球唯一實現經濟正增長的主要經濟體。

值得關注的是，基礎設施REITs政策出臺成為年內的一件大事，產業園區和倉儲物流被涵蓋在政策范圍內，一旦正式落地，將增加市場資本供應，物流地產的流動性也會得到有效提高。

從發行REITs的資產條件上看，要求項目具有成熟的經營模式及市場化運營能力，已產生持續、穩定的收益及現金流，投資回報良好，并具有持續經營能力和較好的增長潛力，規定上有效排除了部分經營不善的園區資產。

從現有信息來看，東湖高新、招商蛇口、上海臨港等園區企業都已經早早進行了相關的申報工作，對于公募REITs表現出了相當大的積極性。

觀察當前物流市場，物流園區的盈利模式明確，現金流相對穩定，比較符合發行公募REITs的條件。

對于一些自持物流園區的電商企業來說，擴大規模的需求是明確且迫切的，但自建倉儲對財務的影響也是現實存在的。公募REITs的推行正好能緩解重資產對財務造成的壓力。

國內的物流地產商如萬緯物流、蘇寧物流、寶灣物流等都曾發行類REITs產品，如寶灣就是比較新的一個例子。寶灣在2020年年末成功發行的華泰佳越-寶灣物流一期資產支持專項計劃，總發行規模18.5億元，底層資產為上海明江寶灣物流園和廣州寶灣物流園，兩個物流園區地理位置和資產質量都相當優秀，運營能力也較為突出，很好體現了REITs“強資產”的屬性。

這些類REITs的實踐是非常行之有效的嘗試，能為國內市場積累更多交易設計與商業運營層面的經驗，但也要意識到這類型產品距離成熟市場仍有一定差距。因此不管是傳統物流地產發展商，還是自持倉儲的電商企業，都不僅僅滿足于類REITs和ABS等產品的發行。

在資產交易政策方面，REITs是轉讓所有權但保持運營權的較好金融工具，能夠滿足產業園區和物流園的持續穩定經營的需要，同時也可以實現資金回收。

不過，實踐中面臨著資產交易的政策瓶頸，不同部門之間的指導意見尚未明確，審批效率亦有待提高。另外，公募REITs作為國內全新的一種融資工具，配套稅收政策仍有待建立。

在新環境之下，產業和物流的運營商該如何應用公募REITs去盤活手上資產？輕重資產應該如何取舍，產業的現金流如何穩定？收并購火熱，物流地產的投資機遇在哪，我們能從外資發展商身上學到什么？新消費潮起，倉儲物流如何適應新形勢？