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以案說法:二手房出現(xiàn)質(zhì)量問題,找誰賠償?

房產(chǎn)金融法律服務 房產(chǎn)金融法律服務
2020-05-13 16:11 4282 0 0
當購買的二手房出現(xiàn)質(zhì)量問題時,購房者可根據(jù)房屋質(zhì)量出現(xiàn)的隱形程度及形成原因選擇合適的賠償主體。

作者:郭韌律師團隊

來源:房產(chǎn)金融法律服務(ID:guoren-lawyer)

廣告言:“價格低、地段優(yōu)、設施全,要買就買二手房!”

二手房自帶光環(huán)的優(yōu)勢使其相較于新房更易成為購房者的寵兒。但隨著交易量的增加,二手房質(zhì)量問題也日漸凸顯。

宏觀來看,這是由于我國尚處于房地產(chǎn)市場發(fā)展的初期,參差不齊的建筑質(zhì)量使得房屋的耐耗損程度普遍不高。加之自然損耗和人為損害的雙重作用,會直接影響到房屋的價值。此外,前任業(yè)主的裝潢、修飾也易掩蓋房屋缺陷,使得購房者無法在第一時間關注到房屋的真實情況。

當已購的二手房出現(xiàn)質(zhì)量問題時,應當找誰賠償呢?

一個案例,告訴你如何挽回“花錢買破房”的損失。

●案例分析

●【案情介紹】

2017年5月,小朱買了一套二手房。入住后不久發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間下水管道經(jīng)常發(fā)生堵塞現(xiàn)象,為此需要經(jīng)常請物業(yè)公司的維修人員進行清理。經(jīng)維修人員解釋小朱才得知,前任業(yè)主在裝修時為擴大房間面積,擅自改變了衛(wèi)生間內(nèi)管道的鋪設線路,導致下水不通暢,要想徹底解決問題,必須重新鋪設管道。對此,小朱找到前任業(yè)主小王,認為鋪設管道的費用應當由小王來承擔,小王卻一口咬定小朱在看房時沒有提出意見,表明他已默認接受這一情況,所以拒絕賠償。小朱最終選擇向法院起訴,要求小王賠償重新鋪設管道的費用。

【法院認為】

本案中房屋衛(wèi)生間管道鋪設屬于裝修過程中的隱蔽工程,無法通過肉眼直接察覺,因此小朱對于損失發(fā)生并無過錯。而前任業(yè)主小王在裝修過程中擅自改變管道路線,在明知衛(wèi)生間下水不通暢的情況下,沒有明確告知購房者小朱,已構成故意隱瞞,故應當承擔賠償責任。

【律師評析】

根據(jù)我國《合同法》規(guī)定,出賣人應當對出賣物的質(zhì)量、品質(zhì)和效用等承擔瑕疵擔保責任,這就是經(jīng)常會說到的“物的瑕疵擔保責任”。出賣人的這種擔保責任可以采取明示和默示方式兩種方式。雙方可選擇在合同中明確約定,即使合同中沒有涉及,出賣人仍需按《合同法》的規(guī)定承擔相應的責任。

在二手房買賣過程中,出賣人是否需要承擔質(zhì)量瑕疵擔保責任,需要考察出賣人是否故意隱瞞以及購房人是否明知存在質(zhì)量瑕疵的問題。如果出賣人故意隱瞞房屋的質(zhì)量瑕疵,應當承擔擔保責任,但出賣人已如實告知房屋質(zhì)量瑕疵或有證據(jù)證明購房人明知該瑕疵的,出賣人則不承擔擔保責任。

關于擔保責任方式,根據(jù)我國《合同法》的相關規(guī)定并結(jié)合房屋買賣的特點,主要包括賠償損失、降低房價、進行修復或承擔修復費用等。

當然,如果購房者發(fā)現(xiàn)房屋具有重大質(zhì)量問題,影響居住者人身安全的,可以要求解除房屋買賣合同。此時出賣人的行為已構成根本性違約,房屋買賣合同的目的無法實現(xiàn),房屋買受人可依據(jù)《合同法》的相關規(guī)定行使法定的合同解除權。


注:文章為作者獨立觀點,不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“房產(chǎn)金融法律服務”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有,未經(jīng)授權,請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

原標題: 以案說法:二手房出現(xiàn)質(zhì)量問題,找誰賠償?

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不懂金融的地產(chǎn)人不是好律師。

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    蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務。聯(lián)系電話:18566691717

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    劉韜

    劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業(yè)領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結(jié)構設計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業(yè)務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務、新三板法律業(yè)務、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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