房產(chǎn)金融法律服務 作者：郭韌律師團隊
來源：房產(chǎn)金融法律服務（ID：guoren-lawyer）
廣告言：“價格低、地段優(yōu)、設施全，要買就買二手房！”
二手房自帶光環(huán)的優(yōu)勢使其相較于新房更易成為購房者的寵兒。但隨著交易量的增加，二手房質(zhì)量問題也日漸凸顯。
宏觀來看，這是由于我國尚處于房地產(chǎn)市場發(fā)展的初期，參差不齊的建筑質(zhì)量使得房屋的耐耗損程度普遍不高。加之自然損耗和人為損害的雙重作用，會直接影響到房屋的價值。此外，前任業(yè)主的裝潢、修飾也易掩蓋房屋缺陷，使得購房者無法在第一時間關注到房屋的真實情況。
當已購的二手房出現(xiàn)質(zhì)量問題時，應當找誰賠償呢？
一個案例，告訴你如何挽回“花錢買破房”的損失。
●案例分析
●【案情介紹】
2017年5月，小朱買了一套二手房。入住后不久發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間下水管道經(jīng)常發(fā)生堵塞現(xiàn)象，為此需要經(jīng)常請物業(yè)公司的維修人員進行清理。經(jīng)維修人員解釋小朱才得知，前任業(yè)主在裝修時為擴大房間面積，擅自改變了衛(wèi)生間內(nèi)管道的鋪設線路，導致下水不通暢，要想徹底解決問題，必須重新鋪設管道。對此，小朱找到前任業(yè)主小王，認為鋪設管道的費用應當由小王來承擔，小王卻一口咬定小朱在看房時沒有提出意見，表明他已默認接受這一情況，所以拒絕賠償。小朱最終選擇向法院起訴，要求小王賠償重新鋪設管道的費用。
【法院認為】
本案中房屋衛(wèi)生間管道鋪設屬于裝修過程中的隱蔽工程，無法通過肉眼直接察覺，因此小朱對于損失發(fā)生并無過錯。而前任業(yè)主小王在裝修過程中擅自改變管道路線，在明知衛(wèi)生間下水不通暢的情況下，沒有明確告知購房者小朱，已構成故意隱瞞，故應當承擔賠償責任。
【律師評析】
根據(jù)我國《合同法》規(guī)定，出賣人應當對出賣物的質(zhì)量、品質(zhì)和效用等承擔瑕疵擔保責任，這就是經(jīng)常會說到的“物的瑕疵擔保責任”。出賣人的這種擔保責任可以采取明示和默示方式兩種方式。雙方可選擇在合同中明確約定，即使合同中沒有涉及，出賣人仍需按《合同法》的規(guī)定承擔相應的責任。
在二手房買賣過程中，出賣人是否需要承擔質(zhì)量瑕疵擔保責任，需要考察出賣人是否故意隱瞞以及購房人是否明知存在質(zhì)量瑕疵的問題。如果出賣人故意隱瞞房屋的質(zhì)量瑕疵，應當承擔擔保責任，但出賣人已如實告知房屋質(zhì)量瑕疵或有證據(jù)證明購房人明知該瑕疵的，出賣人則不承擔擔保責任。
關于擔保責任方式，根據(jù)我國《合同法》的相關規(guī)定并結(jié)合房屋買賣的特點，主要包括賠償損失、降低房價、進行修復或承擔修復費用等。
當然，如果購房者發(fā)現(xiàn)房屋具有重大質(zhì)量問題，影響居住者人身安全的，可以要求解除房屋買賣合同。此時出賣人的行為已構成根本性違約，房屋買賣合同的目的無法實現(xiàn)，房屋買受人可依據(jù)《合同法》的相關規(guī)定行使法定的合同解除權。
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