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真實案例看地產債違約啟示

金融二叉樹 金融二叉樹
2022-03-15 17:55 4889 0 0
“金融二叉樹定位于專業的資產管理領域原創與分享平臺,提供市場熱點解讀、案例及實務操作分析、業務交流資訊等專業信息。

作者:金融二叉樹

來源:金融二叉樹

一、違約呈現出從非典型房企向典型房企過渡的特征

在打破“剛兌”的大背景下,債市飛速發展的同時,信用風險也在不斷的暴露,尤其是對于地產和行業來說,作為一個高杠桿、高負債、高周轉的行業,融資一直是一個難題,而去杠桿和三道紅線就像是懸在房企頭上的兩把“利刃”,尤其是對于中小房企來說,仿佛隨時游走在“暴雷”的邊緣。尤其是到了近兩年,整個行業進入債券償付和回售的高峰期,根據聯合資信測算結果顯示,在不考慮行權和回售的情況下,房地產債券2022年的的到期金額約3203億元,與此相對應的2022年地產債到期金額占地產存續規模的比例為19.05%,而在20年和21年兩年已有到期金額約為8900億元,由此可以看出地產行業到期兌付的壓力相當大。

調控政策愈漸趨嚴的同時,行業銷售增速放緩,仿佛壓倒駱駝的最后一根稻草,債券違約開始頻發,花樣年美元債違約,新力、當代、佳兆業、奧園等主流房企先后違約,陽光城境內債、美元債展期,地產市場經歷流動性危機。

遭遇負面輿情的更是不勝枚舉,以近期的龍光地產債為例:

3月7日晚,龍光控股發布公告,表示,目前公司有短期流動性問題,3月份內到期未償還債券達41.66億元;從今年1月開始,積極與國企、金融機構進行對接,已開展資產盤活處置工作,爭取今年上半年取得實質性進展,回籠資金改善流動性。

從“存在未披露的美元債”到“擔保問題”再到網傳的“平安信托事項”龍光的負面輿情未間斷過,此波更是遭遇了股債雙殺,從而更加劇了金融機構提前抽貸、提前兌付的要求,而令現金流更加緊張。

龍光控股也在公告中表示,于2022年3月,公司到期及回售期債券,或作為差額補足人的資產證券化產品到期規模合計52.99億元。截至目前,已通過自有資金兌11.33億元,后續債券的兌付,會通過各種方式積極籌措資金。

龍光最后的命運如何,還要看后續的兌付情況,而龍光的例子對整個地產行業都有一定的借鑒意義和警示作用。

此前一直有聲音說是地產監管環境在軟化,尤其是兩會中關于地產行業的解讀,有些人認為,這波挺過去的就算活過來了,但怎么說呢?小編認為,對于整個行業來說首先吃到政策紅利的是央企地產,而民企放松才是真的放松,地產行業今后如何,我們且看且評論。


二、從真實案例看地產債違約

2018年中弘股份的違約是我國債券市場出現的第一支違約的地產債,之后五洲、華業、銀億、國購、頤和、正源股份等多家房地產企業相繼出現首次實質性違約。到了2020年抵償行業幾種風險加劇,房企違約數量明顯增加,泰禾集團、天房集團、天房信托以及三盛宏業等首次出現違約,地產行業合計違約本息金額 148.84 億元,超出前幾年的水平。到了21年地產債違約進一步爆發,而且違約風險在向國企蔓延,正向上文說到的,地產行業的違約風險出現非典型向典型的一個過度轉變。

1、出現行業傾向性

對比之前的數據,19年各行業債券違約出現分化的趨勢,綜合行業的債券違約率最高,非銀金融的債券違約率最低,房企違約率并不是很高,而違約的也大都為中小房企,到了20年違約逐步向大規模企業及典型企業偏移,房企違約率驟增,而泰禾的違約正式打破了房企“大而不倒”的神話,違約也開始向龍頭蔓延。21年到22年的恒大危機也正是說明了這一點。

2、債券違約前的三道防御

企業自身的現金流獲取能力也就是經營能力是完成債券償付的第一道保障,也是債券兌付資金的首要來源,自身資金不足以兌付時可以變賣資產予以償付債券,這時資產的質量是債券兌付的第二道保障。當上述兩種方式均不足以完成資金兌付的時候,還可以通過引入外部資金,也就是通常所說的通過并購或者股權轉讓能獲得外部支持。如果這樣也無法解決資金短缺問題,那就只剩最后一步,發生實質違約了。

3、以泰禾為例

(1)債券結構及違約情況

我們先來簡單的回顧一下泰禾發生違約的情況,泰禾16只已到期的債券中違約6只,債券類型包括公司債、中期票據以及資產支持證券,其中公司債占比最高,高達77.58%,其次為中期票據。

20年7月6日,17 泰禾 MTN001 未按期兌付,構成實質違約,同時該筆違約觸發了交叉違約保護條款,加速了已發行債券的到期,18泰禾 01和17泰禾01構成實質性違約全年共計6只債券發生違約,到期債務龐大,其流動性危機震驚了行業也引發了整個債市的轟動。

(2)違約成因淺析

外部環境:

宏觀環境的影響:

受20年初疫情的影響,泰禾20年上半年銷售額大幅下滑,全口徑銷售額 254.0 億元,同比下降44.36%,回款的壓力是造成現金流短缺的主要因素之一。

調控政策的趨緊:

泰禾集團主要布局一、二線城市的高端住宅,國家為穩房價不斷出臺嚴格差別化住房信貸政策、嚴禁發放第三套及以上購房貸款等調控政策,使購房者對泰禾集團的高端住宅需求受到了抑制。除此之外,一些的監管隨即出臺,尤其是對地產非標融資進行了限制,而泰禾對信托非標融資較為依賴,融資渠道受到了眾創,使得本就危機的現金流風險加劇。

內部因素:

戰略穩定性差:

18年以來,集團高管變動頻繁,內部機制混亂,進一步加劇了經營風險,也為市場上傳到了不利信號。

負面輿情嚴重:

泰禾存在著股權被司法凍結、重大訴訟案件。

此外還存在著:擔保過高、拿地激進、有息債務規模過于龐大、非標占比高等問題。

(3)對如今地產債市場有何啟示

提高信評的辨識度和預警性:

大部分債券在違約前都會出現很長一段時間的負面輿情,給投資者積累了一定的心理建設,而很多債券在違約之前毫無征兆,讓人猝不及防,“濃眉大眼的AAA”居然也雷了,這種帶來的損失遠比網紅債要大的多的多,這也說明了,對債券的評級并不能起到很好的預警作用。所以在外部評級之外,投資者也要建立自己的評級機制,“黑天鵝事件”雖然是誰也不愿意看見的,但是羅馬也不是一日建成的,企業走向違約也是一步一步滑落的過程,怎樣準確的甄別風險是重中之重

重新審慎對房企的投資策略:

泰禾也好、恒大也罷都說明了一個問題那就是房企不再有“大而不倒”的神話,而用房企的規模來判斷風險的標準也要打破,并不是規模大就代表資金實力雄厚,還要綜合考慮融資結構負債成本等。

由于信用水平的分化,在選擇上要向前部排名聚焦,但同時對于融資也好、投資也罷一方面要考量頭部企業,但不能盲目的信仰“龍頭”,要看清所謂“龍頭”后面的隱患,是否存在激進擴張、是否存在內部治理機制混亂、是否恰巧因為所謂的某個特定領域的“龍頭”而造成收監管環境影響更大,受市場沖擊更加劇烈。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協議

本文由“金融二叉樹”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: 真實案例看地產債違約啟示

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    蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區企業破產與重組專業委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協會個人破產委員會秘書長,深圳律師協會破產清算專業委員會委員,深圳律協遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家庫成員。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業破產與重組法律服務。聯系電話:18566691717

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    劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業投資基金合伙企業(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設投資發展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業創新創業發展基金、鄭州市科技發展投資基金、鄭州澤賦北斗產業發展投資基金、河南農投華晶先進制造產業投資基金、河南高創正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯網產業創業投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業領域:企事業單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業務、新三板法律業務、民商事經濟糾紛等。

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