北京法拍房資訊 作者：鯨鯨
來源：北京法拍房資訊（ID：gh_790702b54b93）
最近鯨鯨收到了朋友老王的求助，原因是老王前段時間在司法拍賣平臺拍了一套房，但是現在遇到了一些問題，天天吃不下飯，睡不著覺。
原來老王之前在網上看到了一套法拍房，由于價格便宜，地段位置較好，而且在法院公告中得知房屋無人占用，沒有租約，十分心動，所以交了80萬的保證金，上周以低于心理預算的價格成功拍下。
然而在拍下之后老王才發現，自己拍中的這套房竟然在網上被拍賣了4次？
老王心里開始打怵，這房子要是真沒問題，之前拍中的人為什么不住，要悔拍？而且一共還是4次，這背后的真相到底隱藏了什么？
面對疑問，老王找到了鯨鯨，鯨鯨請專業人士針對老王拍下的這套房源做了詳細的盡調，才發現背后存在的問題。
01
蹊蹺！房產遭遇多次悔拍
去年3月，該房產第一次掛網拍賣。
執行法院表示競買人A悔拍了，不愿意繳納剩余拍賣款項，所以法院裁定不予退回其保證金并重新拍賣該房產。
同年8月底，這間房產重新掛網拍賣。經過幾輪競價，被競買人B拍下了。可臨近交款截止日期，B又遲遲未支付拍賣余款。當法院工作人員聯系上競買人B時，競買人卻稱，他擔心被執行人家屬鬧事，最終沒有支付余款。
去年12月、今年2月，這間房產又接二連三掛網拍賣，并分別由競買人C和競買人D拍下，同樣出現了悔拍的情況。
有部分承買人競拍時未經過理性考慮而悔拍，但一件拍品連續出現四次悔拍極為少見，我們猜測這套房子背后或許另有隱情，有一些不得已的原因導致競買人不斷悔拍。
02
真相！原來是因為？？？
鯨鯨調查后發現，該套房源從外觀看這就是一套再正常不過的法拍房，但是很多時候法拍房的風險不體現在外表。
在幫老王過戶的時候，我們終于發現了問題所在。
我們發現這套房子的房產證還沒辦出來，需要進行二次過戶。
所謂二次過戶，就是先將房產先過戶給原業主，再由原業主過戶到買受人，整個過戶流程可以不用原業主參與，完全可以做到直接辦理。
不過二次過戶會導致過戶費用增加，對于稅費由買受人承擔的情況，兩次過戶所有稅費（包括契稅、個人、增值稅等）都由買受人支付。
我們在跟老王辦理過戶的時候，還遇到了一位老哥，花了942萬拍下了一套1300平的別墅，也是因為“二次過戶”的問題卡住，老哥說工作人員幫他算了算，他要交180萬左右的稅費，稅費接近房款的百分之20，這么高的稅，自己著實有點難頂。
最終在我們的幫助下，我們幫老王解決了二次過戶的難題，老王懸著的一顆心也終于放了下來，表示如果沒有找到我們，他可能會損失80萬的保證金，最后錢房兩空。
03
友情提示
法拍房的蜜糖之下，一份詳細的盡調報告顯得尤為重要。
盡職調查簡單來說就是調查標的的具體情況，標的的風險程度到底多高，是能否參拍的一個重要依據。
具體調查包括：
1、調查房屋的產權情況，產權結構是否清晰，是否已經有房產證以及被執行人是否是該產權的唯一擁有者；
2、需要調查房屋的欠費問題，是否有拖欠的物業費；
3、是需要去對標的進行實際勘察，看房屋結構是否有損壞，以及小區的環境如何，周邊的配套怎么樣；
4、需要去查詢標的的稅費情況，房屋是否滿五唯一，以及有關的個稅增值稅，土地的性質是否是劃撥或者是需要繳納土地出讓金等問題，這些都需要去查詢；
5、需要跟銀行對接看一下此標的能貸多少錢，銀行能不能審批下來，以及此房屋有沒有惡意租約、有沒有住人，這個涉及到后期的清場、騰退的問題。
如果你有自己參拍法拍房的想法，當然是可以的，但是這其中的風險有必要了解詳盡。在過去的一些案例中，也不乏很多人像“老王”一樣，在參拍后期造成了更大的損失。
購買法拍房毫無疑問是值得的，但要想真正靠自己拍得心儀的法拍房卻很艱難。
個人參拍往往伴隨著未知的風險。通常要獲得房屋完整的盡調信息，都需要花很大人力、精力，動用不少信息渠道，對時間成本的要求也比較高。
比如現場走訪、法院咨詢、房管部門調檔、物業咨詢等等，都不是一件簡單的工作，如果個人沒有精力或足夠知識儲備，還是不建議自己調查，最好借助專業的司法房產拍賣輔助機構的力量，通過其豐富的實戰經驗規避風險，抓住撿漏機遇。
鯨拍房意在幫助業主完成聰明的購房決定，從房源完備的盡調信息到最后成交拿到房本，全程為您保駕護航！
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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