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踩剎車,需要一個“防抱死系統”

地產三哥 地產三哥
2022-03-31 15:16 2709 0 0
那些功夫有所增加的高手早早出現在華山之巔,向世人公布了自己一年的成績。日前,至少五位高手已經不能準時出席“華山論劍”。

作者:地產三哥

前言

又到一年的華山論劍時刻。

很多年來,華山腳下從沒有像今年這樣冷清。

縱橫江湖多年的多位高手都紛紛表示不會來華山,至少不會準時來。

兩位一年之前還稱得上頂級高手的人物,被傳聞:一位失聯,一位失蹤,以至于兩位不得不公開露面辟謠。

另外一邊,那些功夫有所增加的高手早早出現在華山之巔,向世人公布了自己一年的成績。

一、有的業績飄紅,有的延遲發布

又到一年一度的房企年報季。

日前,至少五位高手已經不能準時出席“華山論劍”。

據穆迪,五家授評的地產開發商分別在3月21日及22日表示,他們不太可能根據香港聯交所上市規則的規定,于2022年3月31日或之前公布其經審計的年度財報。

據這些公司公告,審計過程中的延誤,主要是由于目前疫情反復而采取的限制性行動控制措施造成的。

也有更換審計機構而導致延期的;也有因為審計師增加了審計程序,延長了審計過程。

另外一邊,多家國資背景的房企早早刊發年度業績。

這幾家國資背景的房企銷售飄紅,均有一定幅度的增長。

1、TOP100房企銷售下降3.5%的情況下,頭部國資背景房企上漲,顯然,民企的銷售額下降得更多。

2、TOP100房企銷售額下降3.5%的情況下,全國總額增加4.8%,如果這個數據是真的,看來后面的小房企增長潛力很強!?

是業績飄紅,還是延遲刊發,這中間根本區別在于身份、身份所代表的經營風格、以及,現在看來當初顯然是有的放矢的“三道紅線”。

二、有的升,有的降

增長,是需要本錢的。

上述五家已經發布年度業績報告的企業,它們的借貸總額同比增加10%左右。同期,融資成本反而不同程度得下降。

而相對應的是,一些民營企業,負債必須下降,這意味著必然有一部分的“借新還舊”的不可持續,至少是很不明朗。

還掉了,就不一定能借得回來,這就會讓企業的流動性陷入被動,現在的信心危機下,一個被動會導致更多的被動。

所以,即便拼盡全力有能力還上,但如果有展期的選擇,也不一定愿意正常履約。

當前情形下,不按時還款,違約;按時還款,金融資源不可持續,可能導致后期更多違約、甚至經營停頓,最差的后果可能是違法違規。

否則,為什么許老板會被傳謠,以至于不得不開個會、拉上橫幅、還標上日期呢?

這種情況下,換作你是房企老板,會怎么選?

不搞大水漫灌,不是對全房地產行業,而是對高負債率的企業斷水,對低負債率的企業精準灌溉,這其中主要就是國有背景的企業。

但是,從新增土地儲備來看,單靠國有背景的企業,也有點撐不住。

去年全年,這五家企業中除了越秀地產,其余的拿地穩健,面積穩中略降,并不是大踏步的增加。

據克而瑞報告,截止到2021年12月28日,全國300城土地市場成交建筑面積20.5億平方米,較2020年同期下降了22%。

這個數據還是在2021年上半年市場火爆的基礎之上,從今年1-2月份拿地情況來看,土地市場的加速下滑必須要一些外在力量去干預。

否則就會陷入螺旋,死亡螺旋。

三、“死亡螺旋”

如果模型足夠好,多數玩家能從中獲利,則會有源源不斷的資源進來;如果模型不好,多數玩家在中間虧掉身家,則會導致資源加速外流,系統陷入“死亡螺旋”。

這個資源包括各種生產要素,人、資本、技術、企業家精神等等。

這么些年來,房地產的勃發源于人們對美好生活的追求,促使房地產勃發的工具是寬貨幣、寬信用,背后更多的是人們對于時代和宏觀的信心和預期。

預期過熱,信心爆表,泡沫就飄了,要降溫。

當人們的預期,在現實的一次次的干預中發生潛移默化的改變:這種干涉當然不止發生在房地產行業這一處,它們多發、疊加而加強。

當預期改變的過于徹底,一個嶄新的螺旋終于誕生了。

對房地產企業來說,預期變差、資源減少、風險增加、監管增強,業務收縮。

這五個加速器,讓螺旋轉速不斷增強。

而這個螺旋一旦加速,其中受影響個體則是:

預期變差、資源減少、境況變差、信心削弱、投資和消費收縮。

同樣的,這也是一個加速的“死亡螺旋”。

投資就是投預期。

沒有預期,就沒有信心,沒有信心,誰還投資呢?

這也是“防止和糾正出臺不利于市場預期的政策”的原因。

但顯然,這屆投資者對空口白話喊出來的預期已經有免疫力了。

不動點真格的穩預期手段,看不出來這個螺旋的趨勢會有多少改變。

接下來結果就是,各種生產要素:包括人才、資本、技術、企業家精神等等,會不斷的、越來越多的被甩出這個行業。

我們正在見證這個螺旋的加速:3月24日消息,融創尋求債券展期,孫宏斌個人無限連帶責任擔保。

當初,上升的螺旋被具體的干涉打斷,也許是正確的。

現在,下降的螺旋如果不加干涉,可能當初的正確也會變成日后的錯誤。

最后

車速跑的有點快,有點飄了,這時候需要剎車。

開過車的都知道,汽車都有ABS,防抱死系統。

遇到緊急情況,預判、點剎、減速、轉向、安全通過。

即便沒有做到提前預判,也不能一腳剎死。

一腳剎到地板,會出現什么情況呢?

前輪抱死,方向失控;后輪抱死,車輛甩尾。

ABS防抱死系統就是讓車輪一邊滾、一邊滑,保證車輪和地面的摩擦力足夠,車輛不會因此失控。

以前,老司機們集體坐著車、吃著火鍋,上華山論劍。

自古華山一條路,這兩年,路上滾石不斷。

所以,今年華山論劍的人少,或者姍姍來遲,是必然的。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協議

本文由“地產三哥”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: 踩剎車,需要一個“防抱死系統”

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    蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區企業破產與重組專業委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協會個人破產委員會秘書長,深圳律師協會破產清算專業委員會委員,深圳律協遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家庫成員。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業破產與重組法律服務。聯系電話:18566691717

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    劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業投資基金合伙企業(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設投資發展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業創新創業發展基金、鄭州市科技發展投資基金、鄭州澤賦北斗產業發展投資基金、河南農投華晶先進制造產業投資基金、河南高創正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯網產業創業投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業領域:企事業單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業務、新三板法律業務、民商事經濟糾紛等。

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