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二次探底的結構性機會與陷阱

好貓財經 好貓財經
2022-04-24 13:04 3629 0 0
新一輪疫情防控導致售樓處關閉,以及購房者收入預期下降,將房企尚未從調控中恢復的現金流壓力,推入二次探底的境況。

作者:神鎮的貓總

新一輪疫情防控導致售樓處關閉,以及購房者收入預期下降,將房企尚未從調控中恢復的現金流壓力,推入二次探底的境況。

此時講結構性機會,顯然僅僅是針對還“活著”的企業。

從拿地上來看,旭輝堅持追逐保障性租賃地塊,希望未來從REITs擴圍中獲益,也有性價比上的考量;萬科重點布局TOD項目,緊緊抓住人流與銷售的關系。

碧桂園收縮戰線,聚焦都市圈周圍的一二線和強三四線城市;中海、保利等巨頭,有選擇性地補充土地儲備。

對于銀行來說,無論是化解潛在不良風險,還是鋪排未來業務機會,都不可能完全將房企貸款與按揭貸款排除在外。

招商銀行說,并購貸款是結構性機會。

依靠母公司信用背書,美的置業獲得并購貸款,這些款項多數投向收購合作方股權,部分合作方為出險房企。

這樣看上去,與信托公司被迫接盤項目一樣,部分并購貸款更像是風險轉移,距離成為真正機會,還存在不確定性。

不得不佩服,浙商銀行作為銀行界“黑馬”,信用證業務幫助房企發行美元債,就算有各類商業考量,也應該算是雪中送炭,一個結構性機會的樣板。

時至今日,房地產市場仍然沒有大體量并購出現,房地產行業無疑已經沒有了全面機會,才開始討論結構性機會。

也意味著,無論是房企還是銀行,風險偏好仍然沒有得到修復。

悲觀永遠正確,但世界是屬于樂觀者的,職業經理人們仍然需要奮斗起來。

朱榮斌離職創業,轉向輕資產的代建代操盤,看起來也像是結構性機會。畢竟,就像信托公司等金主接盤出險項目后,總得找懂行的人操盤。

吳向東從華夏幸福離職,宣告了上一個結構性機會的全面破產,平安和華夏幸福的合作,沒有天時地利人和。

吳向東也走出了一條新路,“鐵打的職業經理人,流水的金主”,吳向東與鵬瑞的合作仍在繼續,上海項目由華夏幸福轉給了鵬瑞。

大型商辦綜合體、康養業務、輕資產管理、科學社區,這是吳向東曾經為平安找到的結構性機會。

現時來看,保障性租賃住房、代建代運營,可能是更為重要的結構性機會,畢竟地方政府城投平臺拿地,也需要基本商業收益的考量。

建行出身的萬科總裁祝九勝,親自擔當萬科租賃住房業務的負責人,也應該看到這背后的結構性機會。

某些極端情況下,曾經的結構性機會,也可能成為結構性風險。

綠地的超高層商辦,融創的文旅業務,恒大的汽車業務,佳兆業的舊改業務,顯然成為了現時的結構性風險。

時代很聰明,他們及時通過出售,以及請愿政府回購,將舊改資金抽回,以應對流動性壓力。

如果銷售低迷行情持續,一些結構性風險還將陸續出現,比如品牌效應不強、城市布局不合理、土地成本較高,這樣的房企仍有可能在二次探底中出險。

一季度商品房銷售額29655億元,同比下降22.7%,就算是有前低后高的市場機會,全年商品房銷售額下降10%以上,已然是大概率事件。

那么10%以上的房企徹底消失,同樣不足為奇,放下幻想體面告別,應該成為主動選擇之一了。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協議

本文由“好貓財經”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: 二次探底的結構性機會與陷阱

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    蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區企業破產與重組專業委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協會個人破產委員會秘書長,深圳律師協會破產清算專業委員會委員,深圳律協遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家庫成員。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業破產與重組法律服務。聯系電話:18566691717

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    劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業投資基金合伙企業(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設投資發展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業創新創業發展基金、鄭州市科技發展投資基金、鄭州澤賦北斗產業發展投資基金、河南農投華晶先進制造產業投資基金、河南高創正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯網產業創業投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業領域:企事業單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業務、新三板法律業務、民商事經濟糾紛等。

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