存量增量并存，如何提升商業地產收益和物業價值？

后疫情階段，消費者的需求呈現出正吸納現象。就2021年前三季度而言，商業地產市場需求持續釋放，預計四季度新增供應量依舊較大，未來一段時間全國寫字樓、購物中心、商業社區等仍將面臨比較大的去化壓力。

業內一直擔心的“租金降低、空置率隨之升高”的現象并未一直持續。如今的大趨勢愈加明顯，商業地產逐步邁進存量競爭和新項目開發齊頭并進的新時代，如何打造自身的品牌價值以及滿足消費者日益多樣的消費需求，成為運營商們正在面臨的重要課題。

商業地產具有極高的產業融合性，2010年至今，P2P平臺、聯合辦公和教育機構是三個典型起伏的風口行業，對租賃需求造成極大的影響。此外，過去傳統租戶對應的品牌選取模式“核心-次核心-新興”的層級結構正在悄然發生變化。區位、商圈特性、政策導向、項目軟硬件水平、業務發展方向、行業集聚效應、成本核算等越來越多的因素納入到企業選址的考量決策當中，這對商業地產商的運營能力、風向把控以及品牌效應是個極大的考驗。

市場數據顯示，2021年三季度，北京寫字樓市場的活躍度持續旺盛，企業新租、擴租、搬遷等市場活動頻繁。三季度，北京甲級寫字樓市場迎來三座新項目入市，供應量約為41萬平方米，平均租金為每月每平方米341.7元人民幣，平均租金指數環比上升0.5%；而本季度凈吸納量與二季度基本持平、仍處于高位，約為22.4萬平方米，較去年同期增長5.4倍；全市空置率為16.7%，環比下降0.6個百分點，近11個季度以來首次實現“租金漲、空置跌”的走勢。

同期，上海市的商業地產也迎來了增長點，全市辦公樓市場凈吸納量錄得38.6萬平方米，其中中央商務區凈吸納量上升至17.4萬平方米。內資金融服務業與專業服務業公司的需求在陸家嘴區域依然活躍，而浦西中央商務區的需求則由一系列行業（包括金融服務業、專業服務業、零售和科技新媒體等行業）共同推動。非中央商務區凈吸納量錄得21.2萬平方米，需求主要來自內資企業。

同樣萌生出的現象是商業地產正在步入存量時代，資產的保值與增值成為亟待解決的核心問題。商業地產的商業價值主要來源于品牌價值的維系，即后期運營。投資初期就應當考慮后期的持續運營問題，特別是在項目開業之后的運營期，運營效果的好壞直接決定了整個商業項目的客流量，進而影響開發商可收取的租金收入以及商業地產的整體價值和變現能力。品牌價值是整個商業產業鏈中的關鍵一環，未來應如何提升商業地產收益和物業價值？

觀點指數通過品牌熟知度、租戶認可度、城市推動力、社會貢獻等多維度盤點今年以來品牌價值優秀的商業地產運營商，并發布 “表現力指數·2021年度商業地產品牌價值表現”研究成果。以個體的發展成果給行業的可持續探索提供樣本，為同行樹立榜樣并提供借鑒經驗。