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寶龍地產跟蹤:與債務到期賽跑

YY評級 YY評級
2022-06-10 10:46 3247 0 0
YY去年對寶龍的跟蹤報告曾指出,寶龍在2022年面臨集中到期大考

作者:rating狗

摘要

YY去年對寶龍的跟蹤報告曾指出,寶龍在2022年面臨集中到期大考(2022年有80億元人民幣+7億美元+10億港元債券行權或到期)。2022年以來,寶龍如同其他高收益民企,接連遭遇銷售額腰斬、資本市場融資受阻等困境,而年報顯示21年末非受限貨幣資金/短期債務比僅有0.88,出現資金缺口。寶龍于上半年勉力還債后,今年6-12月還有45.15億元境內債(含ABS)+6億美元境外債面臨行權或到期,折合人民幣約85億元。集中兌付壓力下不容喘息。

由于公司的銷售承壓,而債務已猶如“懸頂之劍”,80余億元REITS發行失效后,寶龍拿出了新的融資及償債計劃:1)出售寫字樓和長期出租公寓(價值150-200億元);2)抵押39個購物商場和酒店(價值200-250億元),因此本文主要關注三方面基本面,作為公司短期流動性的支撐點:01 商業項目去化情況;02 新一線及二線城市在售住宅項目可貢獻的回款;03 商業項目資產質量及抵押空間。

通過分析得到如下幾個結論:

01 寶龍位于新一線/二線城市(長三角的南京、寧波、溫州、無錫,以及中部的武漢)的在售項目,在完全去化的理想情況下,后續可回流資金約**億元,實際可回流資金仍取決于銷售復蘇情況

02 去年下半年公司整體去化率降至40.7%,其中商業去化率低至32%,從22年至今銷售額滑坡來看,目前實際去化預計更嚴重。因此,“寶龍預期今年能從寫字樓和長期出租公寓(價值150-200億元)的銷售中獲得**-**億元”可能仍為高估,我們的預期可再打個折扣。

03 投資物業和酒店賬面上還有約***億元的抵押空間。但當前環境下,金融機構在選擇資產和發放貸款時可能會更加謹慎。而從資產質量角度來看,寶龍的商場和酒店布局偏下沉,多布局一二線城市非核區域,以及下沉至三線及區縣,而且近年來商場平均收益呈下滑趨勢,盈利能力有所削弱,加上疫情反復使得商場和酒店經營承壓,商場和酒店資產整體質量一般。

綜上分析,公司銷售回款******下半年集團層面到期債務,商業資產出售在當前環境下********,短期償債來源取決于********進度,再融資與下半年債務到期,是一場與時間的賽跑。

圖表速覽


注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協議

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原標題: YY | 寶龍地產跟蹤:與債務到期賽跑

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    蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區企業破產與重組專業委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協會個人破產委員會秘書長,深圳律師協會破產清算專業委員會委員,深圳律協遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家庫成員。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業破產與重組法律服務。聯系電話:18566691717

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    劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業投資基金合伙企業(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設投資發展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業創新創業發展基金、鄭州市科技發展投資基金、鄭州澤賦北斗產業發展投資基金、河南農投華晶先進制造產業投資基金、河南高創正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯網產業創業投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業領域:企事業單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業務、新三板法律業務、民商事經濟糾紛等。

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