觀點 作者：觀點地產新媒體
來源：觀點（ID：guandianweixin）
相對低能級的城市在領地控股的土地布局中占據相當大的比例。
觀點地產網 去年底完成上市的四川房企領地控股，在土地市場日益激烈的大形勢下，正嘗試通過其它路徑補充項目。
根據6月16日晚間公告，領地控股與包括中國東方資產在內的相關方訂立債務重組協議，據此公司收購向目標公司注資人民幣2.27億元，并就協定債務6.3億元及最高利息1.605億元提供公司擔保，以及進行股份處置。
目標債務重組事項完成后，領地控股將取得數家目標公司51%股權，后者主要擁有位于四川綿陽市涪城區共計6宗商住用地，對應總占地面積約50.94萬平方米。
在過去經濟發展環境切換，房企投資運營失利等連鎖反應下，房地產不良資產已經成為資管管理公司（AMC）的一部分，且有顯著增加的潛在趨勢。而處理不良資產的其中一種渠道，便是引入重組方進行投資，將產權關系轉移到房企，由后者進行再開發工作。
如今領地控股正是借助AMC處理不良資產，尋找土地擴張的方式，盡管這樣的機會投資不免暗含資產瑕疵及債務風險。
另外值得關注的是，在登陸港交所以來，領地控股拿地力度相較于以往有所減弱，在首輪集中供地中亦鮮有出手。這與半年前該公司管理層提出鞏固西南市場地位、提高其他地區投資，以及開拓新的融資渠道有所出入。
不良資產重組
領地控股最新收購的目標公司，分別為四川久遠新能源技術有限公司、四川禾田農業綜合開發有限公司、綿陽市瑞春實業有限公司。其中禾田、瑞春均由遠蜀實業、遠景科技持股70%、30%，久遠則由君韜實業、遠景科技持股70%、30%。
這筆交易涉及到的其他方，還包括四川綠晨環保科技有限公司、四川綿陽綠匯園藝有限公司、四川錦盛集團有限公司，它們作為交易的非收購公司；以及主要債權人中國東方資產四川省分公司。
標的資產此前曾面臨債務危機。根據公告披露，禾田、瑞春及非收購公司加上久遠已取得用于開發物業項目的銀行融資，而由于過去未能償還結欠原債權人的全部或部分銀行貸款，原債權人向東方資產轉讓未償還銀行貸款及應計利息的所有權利及責任。
觀點地產新媒體了解到，久遠、錦盛兩家公司自2016年起先后陷入金融借款合同糾紛，債權人主要為興業銀行，于2019年案件申請執行人變更為東方資產。
禾田則分別于2018年、2020年陷入三起借款合同糾紛案件，其中一起涉及工商銀行要求禾田償還借款本金1137萬元及逾期利息；最新一起發布于今年3月，申請人已變更為東方資產。
領地控股稱，公司擬定目標債務重組事項，已解決東方資產、相關現有股東、目標公司及非收購公司之間的僵局。
其中債務人禾田、瑞春、綠匯、綠晨、錦盛，協定債務共計6.3億元，其中錦盛涉及債務占5.7億元；該部分協定債務的期限均為2020年10月31日至2026年3月30日，除了錦盛，其余公司債務本金須于期末償還，應計利息則每年分兩期償還。
其次，領地控股有條件同意向久遠、禾田、瑞春三家目標公司注資，涉及金額共計2.27億元。
公告細節還顯示，領地控股出于交易的風控安排，還設置了其它條款。包括原股東方向領地出質目標公司49%權益，直到金融機構解除相關權益抵押，以及目標公司擁有物業項目取得預售許可為止。
以及要求相關現有股東已就物業項目與相關政府部門訂立補充土地使用權協議；同時協定債務須以注資事項一部分及開發銷售產生的未來溢利償還，通過時間換空間的方式，為開發項目降低了資金壓力。
經過一步步的拆彈式運作，領地控股將并表位于綿陽市涪城區龍門鎮共計6宗土地，占地面積約50.94萬平方米，其中2宗屬于住宅用地，剩余4宗為商住用地。目前這些地塊均屬于未開發土地。
觀點地產新媒體查詢，上述土地均于2012-2013年間獲取，當時公布的購地面積也相對更大，且大部分于近十年間近乎處于停滯狀態。一位市場人士也指，項目所處位置較為城郊，并非熱門購房區，且缺乏大型商業配套。
但領地控股稱，倘若東方資產等各方之間的僵局繼續存在，則物業項目將維持未開發狀態。而由于東方地產并非物業開發商，因此該公司認為收購屬于進一步拓展業務的“寶貴機會”。
就不良資產的折價及利潤空間等問題，觀點地產新媒體咨詢領地相關人士，對方僅表示“以公告為準”。
擴儲與融資沉寂
截止2020年底，領地控股土儲總建筑面積約為1654萬平方米，涉及已建成/開發中物業共計106個，其中69%位于川渝經濟帶，并以成都、樂山、眉山、綿陽、南充居多，其他包括重慶、烏魯木齊、庫爾勒、承德、長春、商丘、荊州、深圳等亦有部分項目。
以最新通過收購不良資產擴儲的綿陽為例，去年底該公司主要擁有天嶼、蘭臺府、觀江府、觀江府項目。
橫向對比，領地控股在不同節點內的擴儲速度不盡一致，一方面或出于上市前的資產包要求，另一方面則反映出控制土地收購成本所帶來的壓力。
觀點地產新媒體了解，截止2020年2月29日，領地控股總土儲約為1331.45萬平方米；至第二次遞交招股書時，該公司披露，截止去年7月底總土儲約為1615.22萬平方米，5個月間增加接近300萬平方米。
至2020年三季末，領地控股總土儲增加至1656.77萬平方米，兩個月增幅逾40萬平方米；而按年底總土儲計，四季度該公司增幅降至-2萬平方米。
惠譽在評級報告中也指，2017-2019年間領地控股舉債擴張迅速，包括擔保在內的凈債務從29億元激增至103億元，導致2019年杠桿率（凈債務/調整后庫存）從2017年的35%上升至59%。
惠譽續稱，領地控股將拿地占銷售收入的比例從2017-2019年的80%-130%，放緩至2020年的50%左右。這主要得益于建立規模可觀的土地儲備。該行預計，領地控股未來幾年將把下手收入的40%-45%用于拿地。
而在上市前，和其它民營房企類似，信托貸款同樣是領地控股主要的融資增量。2017-2019年及2020年5月底，該公司未償還銀行及其它借款（包括信托及其它融資）總額分別為35.86億元、78.54億元、117.55億元及151.76億元，加權平均實際利率6.4%、8.8%、9.9%及9.2%。
其中信托和資產管理貸款在2019年占總借款的比例從19%增至51%，2020年降至43%。即便對于上市募集資金，領地也計劃將一部分用于償還項目開發借款，包括一筆7億元信托融資，利率10.3%，以及一筆3.5億元銀行貸款，利率9.0%。
或正因如此，儲備相對充裕的土地后，財務結構成為領地控股階段性的重點之一。該公司董事長劉玉輝在年報中，也將聚焦資金安全作為主要戰術，強調降本增效。
這反映在進入今年以來，領地控股主要分別在1月7日聯合南通國企23.26億元競得南通宅地，以及6月17日獲得眉山2宗地，其余則鮮有拿地信息披露。同時，4月起全國多地集中供地，領地也幾乎沒有出手補倉。
對此領地集團執行總裁徐川海曾回應，公司于2020年已逆周期拿地，政策之下在市場供需、購置策略等維度的研判上要求更高。其表示，領地會尋求與第三方合作，共同收購項目，或通過收購項目公司獲取土地。
不良資產如今成為領地控股尋求收購的標的物。
實際上，東方資產4月份發布的報告就曾預測，2021年信用違約風險最突出主體是民企及房企，降低不良貸款率是商業銀行處置不良貸款的最主要動機，而AMC將適當加快處置進度以緩解來自資金成本、資本占用等方面的壓力。
在此形勢下，東方資產預測，參與不良資產投資受到越來越多投資者青睞。加上資產包收購往往存在折價的情況，投資者在不良資產的處置過程中獲得相對理想的盈利空間。
但主要問題在于，這類資產對風險防控與化解提出了高要求，涉及信用風險重新定價、債務條款重組合并、挖掘資產開發運營價值等。去年6月底，萬科曾宣布為551億元的廣信資產包引入信達等7家戰投，也被外界解讀為主要借助信達的不良資產處置能力盤活項目。
對于投資者而言，為了控制土地成本及風險而選擇收并購，或許只是選擇性忽略隱性成本的做法。
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