最高法院：（頂賬）房次買受人能否排除執行與（頂賬）房買受人的權益無關（2021）

裁判法院：最高人民法院

裁判案號：（2020）最高法民申3829號

案件索引：再審申請人吳遐因與被申請人中國華融資產管理股份有限公司重慶市分公司及一審第三人重慶盛景生態旅游開發股份有限公司案外人執行異議之訴一案，

案外人執行異議之訴審理的基本理念，本質上是通過對案外人和申請執行人權利的比對，判斷哪一方的權利在強制執行程序中更應受到保護。也就是說，對案外人是否享有足以排除強制執行的民事權益的評判，是建立在相對性原則之上的，在該案中對案外人的權益是否達到了足以排除強制執行的程度的認定，并非對于處于此評判框架之外的其他第三人均具有普遍適用的效力，更不能推斷得出在效力上可以承繼的結論。

因此，在審理執行異議之訴時，應當嚴格以個案事實為基礎，對基于不同法律行為而形成的案外人的權益與強制執行債權進行比對分析。本案中，案涉房屋系盛景公司用于抵償對陳文韻所負債務，吳遐是從陳文韻處購買該房屋。因此，陳文韻對案涉房屋所享有的權益是否能夠排除華融重慶分公司的強制執行，并不能夠適用于對于吳遐的權益與華融重慶分公司強制執行之間的評判。

而且，根據《中華人民共和國物權法》第三十一條規定的精神，即使源于非基于法律行為而取得物權的人，在辦理登記前處分該不動產的行為，也不發生物權效力。可見，在未辦理權屬登記的情況下，因其公示性的缺失，法律對物權人處分不動產的效力進行了減損性的規定。舉重以明輕，尚未完成法律規定要件而成為物權的買受人的合同權利在進行處分的過程中，也必然無法將其具有類物權屬性的效力傳遞給次買受人。因此，陳文韻對案涉房屋所享有的權益是否能夠排除華融重慶分公司的強制執行，對于吳遐的權益是否能夠排除華融重慶分公司的強制執行，并不具有可參考性。

基于上述，吳遐是基于其對案涉合同標的物所享有的權利而主張排除其合同之外第三人的權利，故需就吳遐自身對案涉房屋的權利是否足以排除強制執行進行判斷。根據本案查明的事實，吳遐作為陳文韻與盛景公司之間《商品房買賣合同》權利的受讓人，與盛景公司簽訂案涉《商品房買賣合同》是在2017年7月11日。在這種情況下，與從房地產開發企業處直接購買房屋不同，作為買受人的吳遐無疑應當對案涉房屋是否存在權利瑕疵負有更重的審查注意義務。而案涉房屋無法完成權屬轉移登記顯系吳遐未盡到這一審查注意義務所致，吳遐應當自負其責，其對案涉房屋所享有的權益因此而不應排除華融重慶分公司基于抵押權而申請的強制執行。

此外，本案二審判決于2019年11月25日作出，吳遐申請再審提供的盛景公司在另案向重慶市高級人民法院出具的《關于民終257號劉奇建案庭后情況核實》形成于2019年4月12日，不屬于本案再審新證據，且其中所載盛景公司向陳文韻交付房屋的時間并非判斷本案吳遐的主張能否成立所需查明的事實。吳遐關于該證據屬于新證據，足以推翻原審判決的申請再審理由不成立。

至于吳遐申請再審提出的輪候查封生效時間的問題，并不影響本案再審審查的認定，不構成《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第六項規定的情形。

依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第二款規定，裁定如下：

駁回吳遐的再審申請。

審判長：司　偉

審判員：王海峰

審判員：孫曉光

二Ｏ二Ｏ年九月二十九日

法官助理：王小娟

書記員：羅映秋