好貓財經 作者：好貓
來源：好貓財經（ID：haomaocaijing）
“尚坤塬”是一個位于北京平谷的時尚創意園區，總建筑面積高達12.6萬平方米，項目分多期開發，目前仍處于開發階段。
這個項目原本為中國紡織業工業協會發起，2017年融創入股60%，經過四年多的運作，融創收購了另外40%的股份。
十多天前，融創將這個項目100%的股權轉手出售給了中南控股，中南控股旗下的上市公司中南建設，是這幾年地產行業的規模“黑馬”。
融創的出售，以及中南沒有用上市公司直接收購項目，都顯示出對這類投資周期長的產業園區的謹慎。
這種橫跨多年的并購、然后再出售的案例還有金科，融創出售了所持大部分金科股票后，浮盈超過70億元。
兩個出售案例之前，融創成功的并購案例還有收購泛海、成都環球。
在國際評級機構標普看來，融創在并購與出售之間取舍，證明了“與項目收購相關的執行風險仍將基本可控，同時顯現出識別優質資產并迅速執行的能力。”
另一評級機構穆迪則認為，融創加快了部分非核心資產的處置，以增強流動性和資本結構。
上述是標普和穆迪提升融創評級的依據之一，剛剛過去的一周，這兩家評級機構接連均將融創的主體、債券評級上調一級。
穆迪給予融創主體企業Ba3級、債券B1級評級。鑒于不同評價標準，對同一企業，標普給出的評級通常比穆迪高一級，標普給予融創主體企業BB級、債券BB-的評級。
這兩家機構都認為，過去的12-18個月里，融創通過控制拿地支出和投資，以及資本結構、債務到期狀況和資產負債表流動性，改善了財務管理。
未來12-18個月里，預計融創將繼續保持財務審慎，并限制債務增長，保持良好流動性，并擴大融資渠道，追求房地產開發和非房地產開發業務的平衡增長。
相較于穆迪，標普的評級依據分析更加細節化，也更加貼近實際業務發展。
除了上述提到的處置非核心資產之外，標普總結了融創之前和未來的降負債重點：
融創將優先考慮現金流管理和資產負債表恢復，如融創的土地投資額占銷售額比例，從2017年的80%下降至2020年的30%；
融創具備了通過控制開支迅速扭轉局面能力，當前監管環境也讓恢復大規模舉債擴張變得不可行；
融創的業務地位持續提升，其中包括規模多樣性（80%儲備在一二線城市）、保持與同行競爭優勢（2020年在37個城市合同銷售額排名前五，2018年為25個）、擴大土地補充渠道有助于緩解利潤壓縮。
對于被打上重資產標簽的文旅業務，標普認為將與主業務產生協同，通過文旅業務將目標鎖定在20個一二線城市，有助于融創資本配置，維持快速周轉率，這個渠道在2020年給融創貢獻了2500億元可銷售資源。
目前已開工建設的深圳融創冰雪文旅綜合體，是一個很好解釋標普分析依據的例子。
這樣一個頗具北方特色的業務，幫助了融創在南方核心城市深圳，獲取了這宗建筑面積131萬平方米的土地，并且是挨近國際機場的核心位置。
融創為了打造好這個世界級地標項目，也考慮到長期穩定投資，聯合了國資地產商華發股份共同開發。
對于未來繼續調升或者調降評級的驅動因素，標普和穆迪關注的重點也略有不同。
如果下調評級，穆迪看的是融創對合資公司的投入是否顯著增加，這重點關注的是表外的或有負債；標普則看重融創未來收入是否低于預期，以及土地收購、其他投資是否超過預測。
如果繼續調升評級，穆迪同樣看重對合資公司投入降低，以及保持良好流動性和審慎投資策略，并繼續降低非標準借款風險，追求房地產開發和非房地產開發業務的穩定增長。
標普則認為，如果融創保持投資和支出紀律的同時，建立一個較長的杠桿管理記錄，則將繼續上調融創的評級。
很顯然，在中國房地產監管日趨嚴格的未來，投資紀律和把控風險正成為房企必修課，也是控制負債的關鍵因素。
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原標題： 穆迪、標普眼里的降負債樣本
