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地產已經實質進入資產保全階段

YY評級 YY評級
2021-11-18 10:34 7168 0 0
地產作為固定收益投資者偏好的領域,很大一個原因就是債務有資產做支撐,無論是具體項目,或者總體看,都存在這樣的邏輯

作者:YY

來源:YY評級(ID:YYRating)

地產作為固定收益投資者偏好的領域,很大一個原因就是債務有資產做支撐,無論是具體項目,或者總體看,都存在這樣的邏輯,而且在過去相當長的時間里,資產價格的不斷上升進一步強化了債權人的這個邏輯。

然而,隨著行業發展變化,目前地產進入了一個新老交替的時代,未來地產行業面臨資產價格缺乏上漲預期的情況下,準現房銷售很快來臨,周轉下降,利潤下降,杠桿下降。

由于變化不是漸進的,比如今年以來銷售周期延長,從1年半變成2年,收款周期延長,按揭周期從1個月變成6個月,然后監管資金進一步嚴格,集團從項目收款周期再延長6個月,那么對企業集團而言,可能就一次性消失了將近一年的現金流入,這個是不可逆的,未來周轉速度長期保持如此。

因而,地產公司紛紛暴雷,導致所有的債權人尋找可以支撐自己債權的資產,我們按照先后次序看一下他們如何做:

1、購房者。這些購房者由各地住建局作為代表,封閉監管售樓資金賬戶,確保完工交付房屋,償還債務;目前的情況是絕對大大超過實際需要(有地產公司只剩1億投入就可以完工,監管賬戶6億被凍結);

2、理財投資人。這些投資人本來并沒有資產對應,但是由于可能涉及“非法吸收公共存款”的刑事問題,因此對實控人心理影響極大,所以實控人有很大的動力保障他們的利益,在無法按期兌付的時候,會提供置換房屋,增加抵押等措施;

3、施工方。這些施工方原本和地產公司利益一致,還經常協助地產公司把開發貸套取出來,但是面臨被開發商大量拖欠以后,不得不以停工來對抗。由于法律上工程款優先于抵押權,無論最后他們是否復工,他們還是排在金融債權人之前的。

4、開發貸銀行。由于銀行開發貸相對手續完備,有抵押擔保措施,房屋銷售以后償還了工程款以后能夠優先償還開發貸,而且很多時候按揭發放銀行就是開發貸銀行,自己實現了閉環;

5、土地環節(前融)的債權人,包括信托、基金等。他們對項目有排在開發貸銀行之后的優先受償權;

6、項目的合作方。項目清盤以后他們要拿回他們的利益;

7、集團的無擔保債權人,一般是境內債券持有人 ABS投資人;

8、集團海外股東的無擔保債權人,一般是美元債(公募、私募)的投資人。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協議

本文由“YY評級”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: YY | 地產已經實質進入資產保全階段

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    蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區企業破產與重組專業委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協會個人破產委員會秘書長,深圳律師協會破產清算專業委員會委員,深圳律協遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家庫成員。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業破產與重組法律服務。聯系電話:18566691717

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    劉韜

    劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業投資基金合伙企業(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設投資發展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業創新創業發展基金、鄭州市科技發展投資基金、鄭州澤賦北斗產業發展投資基金、河南農投華晶先進制造產業投資基金、河南高創正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯網產業創業投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業領域:企事業單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業務、新三板法律業務、民商事經濟糾紛等。

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