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基礎設施REITs評估:倉儲物流關注點

習REITs 習REITs
2020-08-25 14:17 4024 0 0
本文介紹了倉儲物流評估的關注點。

作者:陳小棟

來源:習REITs

物業分類

倉儲物流地產通常是按建筑面積及建造規格兩個標準進行分類,具體見

圖1 倉儲物流地產分類

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資料來源:習REITs整理

物業關注點

評估物業與企業估值的邏輯有相似,也是從宏觀再看到微觀。

宏觀層面

評估在宏觀層面首先應關注評估對象所處城市經濟發展狀況、社會零售消費品總額、人均可支配收入等。對倉儲物流地產有影響力的典型因素是城市物流業發展狀況,這需要重點對所在城市的物流業總體發展規模和運行效率、物流業各分支的發展狀況、物流基礎設施和裝備水平、企業物流經營狀況(企業物流運營情況及效率、物流主營業務收入、物流主營業務成本和企業擁有的物流設施)4個方面進行細致考察。其次應關注城市倉儲物流地產發展狀況,這需要分析該城市物流地產的土地供應、開發投資、開發建設、租賃市場4個方面。最后應關注評估對象所處工業園區的配套設施是否完善、工業集聚度、物業管理情況等。

微觀層面

評估在微觀層面主要關注兩個方面:一是項目地塊條件即地理位置和地塊現狀,二是地塊經濟技術指標及項目交通條件。具體如下:

① 地理位置和地塊現狀:評估需要著重對倉儲物流地產的地理位置與城市重要地點即港口、鐵路編組站、公路貨運樞紐、樞紐機場、主要口岸、城市大型商圈、批發市場、專業市場、工業園區、產業集聚區、特大型制造企業等的空間位置關系進行分析。同時,評估要關注倉儲物流地產周邊環境,即相鄰的道路、站點、港口和機場的位置等因素,它們是否與倉儲物流地產內的道路相銜接,形成內外一體、便利通暢的物流通道。

② 地塊經濟技術指標:倉儲物流用地、工業用地和商業服務業設施用地可用以開發物流地產項目。評估需要對不同性質的建設用地的物業建筑面積、業態比例、限制條件等進行考慮。

③ 項目交通條件:評估應著重分析倉儲物流地產周邊道路現狀及到機場、港口、口岸、鐵路編組站、公路貨運樞紐、工業園區、產業集聚區、特大型制造企業集聚地、大型商圈、批發市場、專業市場等城市重要地點的行車距離和行車時間。

財務層面

評估在財務層面涉及的具體內容如下:

(1) 運營收入

運營收入包括租金收入、物業管理收入、保證金利息收入及其他收入。

(2) 運營費用

運營費用包括物業管理費用、租賃代理費用、行政人員管理費用、設備設施維護及保養費用、保險費用及稅金,稅金涵蓋房產稅(按租金繳納或按原值繳納)、增值稅(簡易征收或按一般計稅方式征收)、城鎮土地使用稅、印花稅等,應特別關注各類賦稅的計稅基礎及稅率。

(3) 其他關注點

由于倉儲物流的特殊功能,不同倉儲物流地產的建造成本不同。評估需重點關注其建筑面積、開間與進深比例、防火分區要求、樓地面的耐磨性、防塵性及承載力、卸貨平臺、雨棚規格及月臺高度等。

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

題圖來自 Pexels,基于 CC0 協議

本文由“習REITs”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: 基礎設施REITs評估:倉儲物流關注點

習REITs

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    蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區企業破產與重組專業委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協會個人破產委員會秘書長,深圳律師協會破產清算專業委員會委員,深圳律協遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家庫成員。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業破產與重組法律服務。聯系電話:18566691717

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    劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業投資基金合伙企業(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設投資發展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業創新創業發展基金、鄭州市科技發展投資基金、鄭州澤賦北斗產業發展投資基金、河南農投華晶先進制造產業投資基金、河南高創正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯網產業創業投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業領域:企事業單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業務、新三板法律業務、民商事經濟糾紛等。

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